動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 前言 -
房產(chǎn)證即《房屋所有權(quán)證》，是房屋所有人依法占有、使用、處分房屋的有效憑證。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第三十八條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 但是在實(shí)際的房產(chǎn)交易市場(chǎng)中，存在諸多因素導(dǎo)致房屋所有人尚未取得房產(chǎn)證或無(wú)法取得房產(chǎn)證而進(jìn)行交易的情況，那么這些交易是否受法律保護(hù)？所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是否有效？此問(wèn)題對(duì)于很多賣(mài)房者及買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)是非常關(guān)注，筆者對(duì)此是持肯定的觀點(diǎn)。 - 探討 - 我們先來(lái)看一個(gè)最高院的案例，李佰雄與劉光華房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審案件【案號(hào)：（2017）最高法民再87號(hào)】，李佰雄（買(mǎi)方）與劉光華（賣(mài)方）簽訂有《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，涉案房屋幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓和法院裁定由劉光華所有，但是一直未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，房屋仍登記在其他主體名下。李佰雄起訴請(qǐng)求確認(rèn)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效并要求劉光華協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，而劉光華反訴請(qǐng)求確認(rèn)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效并要求李佰雄支付房屋使用費(fèi)。 李佰雄一審獲得支持，但是在二審階段、以及經(jīng)廣東省人民檢察院兩次抗訴后由深圳中院和廣東高院再審后的觀點(diǎn)，均認(rèn)為涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》因不符合《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定而被認(rèn)定為無(wú)效。 李佰雄堅(jiān)持向最高法院申訴后，其訴訟請(qǐng)求才最終得以獲得支持，最高法院審理認(rèn)為簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)，劉光華系案涉房屋的所有權(quán)人，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》也并未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《合同法》第五十二條（《民法典》第一百五十三條）所規(guī)定的無(wú)效情形，且房屋登記、審批程序并非《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效的條件，故認(rèn)定《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。 該案的審理經(jīng)過(guò)可謂坎坷，審理結(jié)果可謂顛覆，但此案很好的統(tǒng)一了類似案件的裁判標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本文主題的問(wèn)題也有了明確的肯定答案，即房屋所有人在未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的情況下將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是合法有效的。 原《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)（《民法典》第一百五十三條）規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！皬?qiáng)制性規(guī)定”應(yīng)是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。而所謂效力強(qiáng)制性規(guī)定一般是指該強(qiáng)制性規(guī)定明確規(guī)定了違反的后果是合同無(wú)效，或者雖然沒(méi)有規(guī)定違反的后果是合同無(wú)效，但違反該規(guī)定如使合同繼續(xù)有效將產(chǎn)生損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的后果的，亦屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。與之相對(duì)的是管理強(qiáng)制性規(guī)定，即法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定僅是為了行政管理或紀(jì)律管理需要。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定 “下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”。該條規(guī)定并未明確規(guī)定違反的后果是合同無(wú)效，且即使違反該規(guī)定繼續(xù)履行《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，也不存在侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的情況。故《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定不屬于效力強(qiáng)制性規(guī)定，而是基于行政管理的管理性強(qiáng)制性規(guī)定。故違反該條規(guī)定并不屬于原《合同法》第五十二條所規(guī)定的合同無(wú)效的情形，即使未取得房產(chǎn)證所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》仍然是合法有效。這個(gè)觀點(diǎn)也在很多省高院的判例中也得到了印證，如： 湖南高院（2020）湘民申0018號(hào)案件“申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律規(guī)定，合法有效。”浙江高院（2019）浙民申4850號(hào)案件“《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定系管理性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反該規(guī)定并不導(dǎo)致合同無(wú)效?！彼拇ǜ咴海?019）川民申4532號(hào)案件“《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）的規(guī)定，非旨在否定買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》簽訂時(shí)案涉房屋雖未辦理權(quán)屬證書(shū)，但不影響該合同的合法有效性。”北京高院（2014）高民申字第1693號(hào)案件“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，不屬于合同效力性強(qiáng)制性規(guī)定”等。 另外，從物權(quán)效力和合同效力區(qū)分的原則來(lái)看，未辦理房產(chǎn)登記或未取得房屋所有權(quán)證書(shū)僅代表未獲得物權(quán)法上的權(quán)屬依據(jù)，不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更。但根據(jù)《民法典》第二百一十五條的規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”由此可知，債權(quán)合同的效力是獨(dú)立的，是否登記取得房產(chǎn)證書(shū)對(duì)債權(quán)合同的效力不產(chǎn)生影響，《房屋轉(zhuǎn)讓合同》在滿足合同成立生效的要件后自然有效。 - 結(jié)語(yǔ) - 由上分析和相關(guān)案例可知，房屋所有人在尚未取得或無(wú)法取得房屋所有權(quán)證書(shū)，但是基于真實(shí)的意思表示與他人所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是合法有效的，雙方應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信履行。 雖然《房屋轉(zhuǎn)讓合同》有效，但購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋還是存在很大的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。比如再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣(mài)時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶，無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行抵押獲得融資，在辦理房屋拆遷補(bǔ)償、房屋繼承或贈(zèng)與手續(xù)時(shí)也會(huì)面臨障礙等。 在此，筆者還是要提醒廣大購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)要充分了解涉案房屋權(quán)屬情況，確認(rèn)賣(mài)房人是否享有處分權(quán)，是否已取得房屋所有權(quán)證書(shū)以及是否可以辦理房屋所有權(quán)的變更登記，畢竟買(mǎi)房非小事，訴訟非易事，自是要慎之又慎。
