動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
“腰線房”買(mǎi)賣(mài)糾紛基本發(fā)生在商品房預(yù)售中，因購(gòu)買(mǎi)時(shí)建筑物尚在建設(shè)中，購(gòu)房人無(wú)法了解實(shí)物，只能依據(jù)開(kāi)發(fā)商的宣傳和介紹做出選擇，從而因在收房時(shí)得到了“腰線房”而產(chǎn)生爭(zhēng)議。
- 探 討 -
一、什么是腰線房
“腰線房”一般位于整棟建筑中凸起對(duì)應(yīng)部分的樓層，有隔熱保溫效果好、可利用面積大等優(yōu)點(diǎn)，也存在安全性、采光、影響裝修設(shè)計(jì)等隱患和弊端，所以實(shí)踐中，不乏拒絕購(gòu)買(mǎi)“腰線房”的買(mǎi)受人。
二、購(gòu)買(mǎi)到腰線房是否屬于銷(xiāo)售商欺詐
民事法律關(guān)系中的欺詐主要指一方故意告知虛假事實(shí)或者隱瞞真實(shí)事實(shí)，導(dǎo)致對(duì)方因此陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，從而做出不真實(shí)的意思表示。欺詐行為可以是法律關(guān)系中的一方施行，也可以是第三人施行。
根據(jù)《民法典》第一百四十八條和第一百四十九條的規(guī)定，相對(duì)方和第三人實(shí)施欺詐行為的，受欺詐方均有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。但第三人實(shí)施欺詐行為的，還需對(duì)方也知道或者應(yīng)當(dāng)知道該欺詐行為，受欺詐方才有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。
一般來(lái)說(shuō)，若銷(xiāo)售商確實(shí)存在欺詐行為，買(mǎi)賣(mài)合同是可以撤銷(xiāo)的。
案例
山東省濟(jì)南市天橋區(qū)人民法院(2020)魯0105民初5550號(hào)
首先，根據(jù)田某與源某公司工作人員溝通的微信聊天記錄中顯示，雙方商定簽署涉案商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)源某公司未告知涉案商品房系“腰線房”的事實(shí)；
其次，根據(jù)《陽(yáng)臺(tái)落地窗高度差異須知》中載明：“尊敬的客戶：在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》前請(qǐng)閱讀本須知……”可知源某公司應(yīng)在田某簽訂涉案商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)前向其告知涉案商品房關(guān)于陽(yáng)臺(tái)落地窗高度差異的問(wèn)題（即田某所購(gòu)為腰線房），但源某公司在雙方于2020年4月30日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)才將該情況材料出示給田某，存在故意隱瞞真實(shí)房屋狀況的情形；
再者，田某簽署涉案商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后，分三次支付涉案商品房購(gòu)房款，在此過(guò)程中源某公司亦未就涉案商品房的實(shí)際狀況進(jìn)行告知。
綜上，本院認(rèn)為，源某公司故意隱瞞涉案商品房陽(yáng)臺(tái)落地窗戶與其他樓層一般商品房結(jié)構(gòu)存在不同的情形（腰線房），并采用隱瞞欺詐手段致使田某作出錯(cuò)誤的意思表示，本院對(duì)田某申請(qǐng)撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)的請(qǐng)求予以支持。
三、腰線設(shè)計(jì)是否屬于銷(xiāo)售商應(yīng)當(dāng)履行的提示說(shuō)明義務(wù)
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2018年發(fā)布的GB50210—2018《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)于裝飾裝修的定義，是指為保護(hù)建筑物的主體結(jié)構(gòu)、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用裝飾裝修材料或飾物，對(duì)建筑物的內(nèi)外表面及空間進(jìn)行的各種處理過(guò)程。通過(guò)裝飾裝修，能夠使建筑滿足人們的視覺(jué)、觸覺(jué)享受。
該文件認(rèn)為建筑外的裝飾和美化僅為一種裝飾裝修，并未提及腰線設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)房和居住的影響。而在實(shí)務(wù)中部分買(mǎi)受人確實(shí)對(duì)腰線設(shè)計(jì)有著很深的抵觸，但對(duì)于腰線設(shè)計(jì)是否屬于銷(xiāo)售商應(yīng)當(dāng)履行的提示說(shuō)明義務(wù)，在實(shí)務(wù)中的審判存在兩種觀點(diǎn)。
銷(xiāo)售商理應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行合理的提醒、說(shuō)明義務(wù)
案例
沈陽(yáng)市沈北新區(qū)人民法院的(2021)遼0113民初11552號(hào)
法院認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
本案中，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》及其附件均未對(duì)原告購(gòu)買(mǎi)的房屋位于樓房腰線層進(jìn)行任何說(shuō)明，案涉房屋為預(yù)售商品房，買(mǎi)受人只能通過(guò)沙盤(pán)模型、宣傳資料、戶型圖、樣板間以及售樓人員的介紹了解案涉商品房的基本情況。
結(jié)合原告與售樓人員的聊天記錄來(lái)看，能夠證實(shí)售房人員未將腰線層房屋存在的瑕疵告知原告。
現(xiàn)案涉商品房處于樓房腰線處，與同幢樓其他非腰線層房屋相比存在差異，除影響觀感、景觀之余，采光也在一定程度上受到影響，被告作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)此差異是明知的，理應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)原告進(jìn)行合理的提醒、說(shuō)明義務(wù)，以便原告在對(duì)案涉房屋的真實(shí)情況準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，作出購(gòu)買(mǎi)與否的選擇。
建筑物腰線設(shè)計(jì)非法定的不利因素范圍不屬于銷(xiāo)售商應(yīng)當(dāng)履行的提示說(shuō)明義務(wù)
案例
江蘇省徐州市中級(jí)人民法院(2022)蘇03民終2332號(hào)
審理法院認(rèn)為，本案中被上訴人開(kāi)發(fā)建設(shè)的案涉建筑物系經(jīng)過(guò)政府部門(mén)行政規(guī)劃許可、設(shè)計(jì)審批，建筑外觀的腰線裝飾符合設(shè)計(jì)規(guī)范，即便被上訴人將腰線設(shè)計(jì)視為可能的不利因素予以公示，但該行為系被上訴人的自覺(jué)行為，應(yīng)當(dāng)予以鼓勵(lì)，并不能因此要求被上訴人承擔(dān)未盡提示或者說(shuō)明義務(wù)的法律責(zé)任。
四、購(gòu)買(mǎi)到腰線房是否可以解除合同
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條和第十條的規(guī)定,因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確定不合格，或因房屋質(zhì)量引起嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
但若整體建筑質(zhì)量和爭(zhēng)議房屋質(zhì)量均合格，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)要求解除合同。
案例
湖南省長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院（2022）湘0111民初5472號(hào)
涉案房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收并備案，質(zhì)量符合約定的交付條件，原告針對(duì)交付的房屋委托第三方制作了驗(yàn)房報(bào)告……根據(jù)原告提交的驗(yàn)房報(bào)告，其存在主要問(wèn)題為房?jī)?nèi)裝飾裝修上存在的問(wèn)題，此類(lèi)裝飾裝修瑕疵可以通過(guò)修復(fù)、整改進(jìn)行完善，并不存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的情形……被告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的是繼續(xù)維修或者賠償責(zé)任。
五、購(gòu)買(mǎi)到腰線房是否可以要求賠償
在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房屋時(shí)，因樓層和面積原因會(huì)使得購(gòu)買(mǎi)價(jià)格有所不同，如果購(gòu)買(mǎi)的“腰線房”價(jià)格已低于其他樓棟同樓層同戶型未存在遮擋的房屋，一般被支持賠償?shù)目赡苄暂^低。
案例
湖南省長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院(2022)湘0111民初5472號(hào)
法院認(rèn)為，經(jīng)查明，被告在出售案涉房屋時(shí)，其售價(jià)低于其他樓棟同樓層同戶型未存在遮擋的房屋，也即其在出售案涉房屋時(shí)將存在的腰線遮擋問(wèn)題進(jìn)行了考慮，以調(diào)減房屋售價(jià)的方式對(duì)遮擋問(wèn)題對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了相應(yīng)彌補(bǔ)，原告以被告未在合同中對(duì)相應(yīng)遮擋問(wèn)題進(jìn)行告知為由主張賠償，本院不予支持。
相反，如果“腰線房”銷(xiāo)售價(jià)格與其他樓棟、同樓層、同戶型非“腰線房”相比，沒(méi)有明顯價(jià)格差異，則根據(jù)相關(guān)判例，一般來(lái)說(shuō)法院會(huì)支持銷(xiāo)售商對(duì)買(mǎi)受人支付不超過(guò)購(gòu)房總價(jià)5%的賠償。
- 結(jié) 語(yǔ) -
綜上，在商品房期房銷(xiāo)售過(guò)程中，如果買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)到了“腰線房”可以結(jié)合以上分析，判斷開(kāi)發(fā)商是否存在銷(xiāo)售欺詐，進(jìn)而做出解除合同和賠償損失的選擇。實(shí)務(wù)中也需結(jié)合個(gè)案情節(jié)和證據(jù)，具體研判分析。
- 本文作者 -
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