動態(tài)與觀點
- 前言 -
隨著我國房地產調控政策的不斷出臺，購房者的購房資格受到了較大的限制，一些購房者為了買房會借用其他有資格的人的身份進行購房，并將房屋登記在他人名下，這種情況多發(fā)生在親戚、朋友等較親密的關系人之間，但房價的增長也考驗著人與人之間的關系，有些房屋登記人不僅不同意將房屋再過戶至出資人名下，很有可能會拿著不動產權登記證書而主張自己是房屋所有人，更有甚者會要求出資人騰退房屋。
這種情況下，出資人能否要回房產，又該怎么樣要回？下面，就從案由及訴訟請求、訴訟時效幾方面入手，厘清問題。
問題一：案由及訴訟請求
實際購房人即借名人欲通過訴訟要回房產，那么首先應當明確案由，進而明確訴訟請求。如果以“借名買房”為關鍵字在Alpha進行檢索，可檢索到9719條結果，其中合同糾紛類案由下有4040件，物權糾紛類案由下有3701件，其他民事案由包括了婚姻家庭、繼承糾紛、不當得利等。
由此可見，由借名買房所引發(fā)的糾紛案件類型多樣，但主要集中在“物權確認糾紛”和“合同糾紛”兩類。
一、以何種案由提起訴訟為宜？
“物權確認糾紛”系基于案涉房屋不動產的屬性，依據《民法典》第二百三十四條規(guī)定，“因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利”。實際借名人希望通過該訴訟讓法院明確其享有房屋的所有權，進而對抗出名人物權登記的效力。如前述檢索結果，進一步限定檢索條件為“案由:物權確認糾紛；地域:北京市；裁判結果包含:確認”可得21個結果。
從檢索結果來看，關于房屋所有權的歸屬法院判決存在兩種截然不同的態(tài)度：
一種是，即使雙方存在借名買房的合同關系，但在未依約履行并辦理所有權轉移登記之前，認定出名人為案涉房屋的所有權人，借名人可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。持此觀點的案例包括（2014）昌民初字第06225號、（2014）一中民終字第3981號、（2014）朝民初字第15113號、（2014）昌民初字第06217號、（2014）昌民初字第06217號、（2014）昌民初字第01606號、（2015）一中民終字第4412號、（2016）京0101民初19153號。
另一種是，借名買房合同關系成立，確認借名人為案涉房屋所有權人。持此觀點的案例包括：（2018）京0113民初23716號、（2020）京0117民初2199號、（2015）通民初字第5443號。
由上述檢索結果可以看出，較多的判例是認為從物權登記公示的效力來看，出名人是涉案房屋的所有權人，借名人與出名人之間是一種合同關系，借名人有權要求出名人依約履行房屋的變更登記，但并不能直接取得所有權。這種觀點可稱之為“債權說”，即認為出名人與借名人關于房屋所有權歸屬的約定是一種債權的法律關系，只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權。
而另一種觀點則是認為當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權，出名人雖然根據相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權人，但這并非當事人的真實意思表示，據此作出的權屬登記因此而不具有原因行為的基礎，從而導致最終形成的登記權利狀態(tài)與真實權利狀態(tài)不一致，此時，不動產登記簿的權利推定力將因有證據證明權屬的真實狀態(tài)而遭到否定，借名人應享有房屋所有權，這種觀點可稱之為“物權說”。
兩種觀點雖均有案例支持，但很明顯“債權說”占據主導，物權與債權的二分論是涉及不動產糾紛案件中的主流法律觀點，可以有效的解決合同效力問題和不動產的歸屬問題。
北京高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發(fā)[2014]489號)第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！?/p>
廣東高院也是持“債權說”的觀點，在2017年發(fā)布的《廣東高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十八條指明“借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權利人)協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持?！?/p>
因此，實際購房人欲要回其出資的房產，可以與出名人之間的相關協(xié)議，提起合同糾紛之訴為宜。
二、訴訟請求如何確定？
案由確定了，如何確定訴訟請求。根據前述分析，在“債權說”理論下，出名人作為不動產登記人，法院確認其為不動產的所有權人，借名人主張享有房屋所有權將不會被支持，根據《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》（京高法發(fā)[2010]458號）第十五條規(guī)定， “當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持?！?/p>
因此，訴訟請求應確定為“判令出名人依據協(xié)議協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)”。
問題二：訴訟時效是否有限制？
既然是屬于合同糾紛，是否要適用“三年”訴訟時效的規(guī)定。在借名買房糾紛案件中，往往都是很多年以后雙方才會發(fā)生爭議，這種情況下是否存在因為已過訴訟時效而無法要回房屋的情況。同樣檢索了北京地區(qū)的案例：
北京高院審理的（2020）京民申1418號案件認為“關于徐青的訴訟請求是否已過訴訟時效的問題。法律規(guī)定，當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯。本案中，徐青所主張陳新協(xié)助過戶的請求權屬于其對涉案房屋所享有的物權，而非債權，因此徐青的請求并不受訴訟時效的限制?！?/p>
北京高院審理的（2019）京民申4858號案件認為“因雙方并未明確約定辦理產權過戶登記時間，現(xiàn)并無證據顯示在方平明確要求向生洲辦理過戶的情況下向生洲表示拒絕，且辦理房屋所有權登記具有物權性質，故方平提起本案訴訟并未超過訴訟時效?！?/p>
北京高院審理的（2019）京民申344號案件認為“雙方在簽訂《房地產合作投資協(xié)議》后又簽訂《協(xié)議書》，均未確定履行期限，根據隨時履行的原則，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算，故陳斌起訴時并未超過訴訟時效期間?！?/p>
從上述案例的觀點可知，雖然三個案例均駁回了對方關于訴訟時效的抗辯，但是理由卻并不完全相同，1418號案件是從物權的屬性而認為不受訴訟時效的限制，344號案件是從債權的屬性而認為未超過時效期間，這也側面反映了借名買房“物權說”與“債權說”目前仍存有爭議的情況，但不管如何，上述三個案例都為借名人應對時效問題提供了兩個方向：一是訴請房屋所有權的變更具有物權性而不適用訴訟時效；另一個是因雙方并未明確約定辦理產權過戶登記時間，訴訟時效應從借名人明確要求變更登記時起算。
- 結語 -
“借名買房”看似簡單，實則內涵甚廣，涉及了物權和債權這兩大民事權利義務關系的理論內核，而且又與我們日常生活實際緊密相關，存在大量的司法裁判實例。
結合前文，從起訴角度建議：在借名人有充分證據證明借名買房關系成立的情況下，可提起合同糾紛，請求判令出名人協(xié)助辦理房屋所有權變更登記，從而幫助借名人取回房產。
