動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
購(gòu)房人斷供、銀行催收與開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，這三者在近期又成為社會(huì)熱點(diǎn)之一，短時(shí)間內(nèi)筆者承辦了多起商品房購(gòu)房人斷供，銀行起訴要求購(gòu)房人償還貸款、開(kāi)發(fā)商對(duì)此承擔(dān)連帶保證責(zé)任的案件。筆者通過(guò)代理開(kāi)發(fā)商處理該類案件，對(duì)該類案件涉及的法律關(guān)系、法律規(guī)定和判例等進(jìn)行了研究。
基于此，筆者將前期學(xué)習(xí)和研究的成果進(jìn)行梳理和對(duì)實(shí)踐中司法觀點(diǎn)進(jìn)行分析，希望通過(guò)本篇文章，能夠?qū)υ擃惏讣虚_(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任問(wèn)題總結(jié)出處理該類案件的法律邏輯和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為今后處理該類案件進(jìn)行指導(dǎo)和交流經(jīng)驗(yàn)之用。
- 探 討 -
一、問(wèn)題的提出
注意事項(xiàng)
商品房預(yù)售合同中，購(gòu)房人在銀行辦理按揭貸款時(shí)，其所購(gòu)房屋通常還不具備辦證條件，繼而貸款銀行也無(wú)法在放款時(shí)獲得正式的房屋抵押權(quán)證。由此，銀行為降低其貸款風(fēng)險(xiǎn)，通常要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人的貸款向銀行提供階段性保證責(zé)任。
關(guān)于擔(dān)保期限的合同約定一般表述為 “自保證合同生效之日起至辦理完畢抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證及抵押物登記手續(xù)，并將抵押物的抵押登記證明交于貸款銀行之日止”或其他類似表述。通過(guò)相關(guān)合同條款可以看出，開(kāi)發(fā)商的保證期間要以購(gòu)房人為貸款銀行辦理完畢抵押權(quán)證作為結(jié)束的標(biāo)志。在抵押登記辦理完成后，銀行可以通過(guò)抵押權(quán)來(lái)保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任也因此免除。
問(wèn)題提出
若購(gòu)房人逾期償還按揭貸款而斷供的，在房屋沒(méi)有辦理完畢抵押權(quán)證的情況下，承擔(dān)階段性擔(dān)保的開(kāi)發(fā)商、提供按揭貸款的銀行分別通過(guò)何種路徑維護(hù)自身權(quán)益，各方有可能承擔(dān)的責(zé)任為何？
注：本篇就預(yù)購(gòu)商品房而言，且僅對(duì)購(gòu)房人斷供構(gòu)成合同違約引發(fā)開(kāi)發(fā)商或者銀行作為原告起訴主張權(quán)利的情形進(jìn)行研究。
二、法律關(guān)系厘清
商品房擔(dān)保貸款中，包含三方主體、三種法律關(guān)系。
三方主體分別是借款人（擔(dān)保人、買受人），貸款人（擔(dān)保權(quán)人、銀行），保證人（出賣人）；三種合同關(guān)系分別是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關(guān)系、買受人與銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系、出賣人與銀行之間的保證合同關(guān)系。
三、不同訴訟法律關(guān)系下的開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)
開(kāi)發(fā)商作為原告起訴
① 訴訟說(shuō)明
購(gòu)房人斷供違約前提下，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的，如逾期還貸情況已經(jīng)達(dá)到《商品房預(yù)售合同》約定的解除條件，開(kāi)發(fā)商且已經(jīng)履行相應(yīng)的解除通知義務(wù)而購(gòu)房人不予解除《商品房預(yù)售合同》的，開(kāi)發(fā)商可訴至法院要求解除合同并要求支付為其償還的貸款本息及相關(guān)費(fèi)用。
② 訴請(qǐng)基礎(chǔ)
開(kāi)發(fā)商此時(shí)起訴依據(jù)的是《商品房預(yù)售合同》，被告主體為購(gòu)房人。故兩者之間訴爭(zhēng)的法律關(guān)系為商品房預(yù)售合同關(guān)系，案由通常為商品房預(yù)售合同糾紛。
③ 階段性保證責(zé)任承擔(dān)
在該情形下，房屋僅辦理了抵押預(yù)告登記，且此時(shí)房屋尚未交付，不具備辦理正式抵押本登記的條件。因此，開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任尚未免除，開(kāi)發(fā)商訴請(qǐng)解除合同要求購(gòu)房人支付其償還的貸款本息且被法院支持的，開(kāi)發(fā)商仍需對(duì)剩余全部貸款本息向銀行承擔(dān)保證責(zé)任，償還剩余貸款以收回房屋。
又因開(kāi)發(fā)商據(jù)此獲得了房屋，通過(guò)追回房屋實(shí)現(xiàn)了與購(gòu)房人支付房款的折抵。即通過(guò)追回房屋的形式向購(gòu)房人進(jìn)行了追償。
貸款銀行作為原告起訴
① 訴訟說(shuō)明
購(gòu)房人逾期償還銀行按揭貸款，違反了《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》的約定。此時(shí)，銀行將購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商作為被告一同提起訴訟，要求購(gòu)房人償還借款且解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商作為保證人對(duì)該借款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
② 訴請(qǐng)基礎(chǔ)
銀行依據(jù)《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》將為購(gòu)房而借款的購(gòu)房人、提供擔(dān)保的開(kāi)發(fā)商一同作為被告提起訴訟，此時(shí)三者之間分別存在借貸法律關(guān)系、擔(dān)保法律關(guān)系，案由為金融借款合同糾紛。
③ 階段性保證責(zé)任承擔(dān)
因?yàn)椤秱€(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》中對(duì)于開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保的保證期間約定較為明確，即為辦理抵押本登記為享有對(duì)借款人購(gòu)買的房屋優(yōu)先受償權(quán)利的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。因此，抵押本登記的設(shè)立與否將決定開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。
但實(shí)踐中，引發(fā)銀行要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)對(duì)借款人的借款連帶責(zé)任的糾紛又存在不同情形需要分別判斷分析。
情形一：購(gòu)房人原因?qū)е挛茨苻k理或不配合辦理抵押本登記的，銀行取得抵押權(quán)，開(kāi)發(fā)商連帶保證責(zé)任免除
某置業(yè)公司、某銀行公司青島分行金融借款合同糾紛
青島市中級(jí)人民法院（2021）魯02民終3723號(hào)
法院觀點(diǎn)：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第一款規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。
本案中，某置業(yè)公司提交的證據(jù)能夠證明涉案的房地已具備辦理產(chǎn)權(quán)登記及正式抵押登記的條件，系因王某林、王某的原因?qū)е挛崔k理正式抵押登記。故在原審法院判決中信銀行對(duì)王某林、王某抵押的魯（2017）青島市不動(dòng)產(chǎn)證明第xxxx號(hào)不動(dòng)產(chǎn)登記證明項(xiàng)下的財(cái)產(chǎn)處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)那闆r下，某置業(yè)公司的階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)予免除。
劉某、某置業(yè)公司與某銀行公司青島分行金融借款合同糾紛
青島市中級(jí)人民法院（2021）魯02民終8922號(hào)
法院觀點(diǎn)：階段性擔(dān)保設(shè)立的初衷在于降低因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn)，促使開(kāi)發(fā)商及時(shí)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
本案中，某置業(yè)公司已經(jīng)提交證據(jù)證明其履行了相關(guān)義務(wù)，涉案房產(chǎn)未能正式辦理產(chǎn)權(quán)登記及抵押登記的原因系由于涉案房產(chǎn)被另案查封，故某置業(yè)公司對(duì)于未能完成抵押登記不存在過(guò)錯(cuò)，其階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)當(dāng)予以免除，故對(duì)于某置業(yè)公司的上訴主張，本院依法予以支持。
某銀行公司青島城陽(yáng)支行、某置業(yè)公司等金融借款合同糾紛
青島市中級(jí)人民法院（2021）魯02民終14885號(hào)
法院觀點(diǎn)：案涉建筑物符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條的規(guī)定情形，案涉房屋已達(dá)交付條件的，實(shí)際具備辦理所有權(quán)登記證明及正式抵押權(quán)登記的條件，開(kāi)發(fā)商又盡到了向李某、張某辦理交付手續(xù)等通知義務(wù)的，開(kāi)發(fā)商在案涉房屋交付過(guò)程中不存在過(guò)錯(cuò)。
本案中，涉案的房地已具備辦理產(chǎn)權(quán)登記及正式抵押登記的條件，系因李某、張某的原因?qū)е挛崔k理正式抵押登記。故某銀行公司青島城陽(yáng)支行對(duì)于坐落于青島市城陽(yáng)區(qū)戶房產(chǎn)變賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，某置業(yè)公司的保證責(zé)任予以免除。
情形二：開(kāi)發(fā)商原因?qū)е挛茨苻k理抵押本登記，銀行享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，且開(kāi)發(fā)商的連帶責(zé)任不免除
某銀行公司溫州分行與某房開(kāi)公司、潘某金融借款合同糾紛
溫州市中級(jí)人民法院（2015）浙溫商終字第929號(hào)
法院觀點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保的保證期間限于購(gòu)房人抵押貸款合同生效至房屋竣工辦理產(chǎn)權(quán)登記和他項(xiàng)權(quán)證時(shí)止，在商品房竣工交付購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商的連帶責(zé)任保證即終止，銀行期房按揭權(quán)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押權(quán)。
涉案《個(gè)人住房借款合同》《貸款及保證承諾書(shū)》亦對(duì)此有明確約定。涉案商品房已經(jīng)進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記，且未能推進(jìn)至本登記的原因并非由債權(quán)人的原因所造成，預(yù)抵押登記財(cái)產(chǎn)又符合折價(jià)、拍賣、變賣等能流通條件的，故賦予銀行對(duì)登記財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，以保護(hù)銀行按揭市場(chǎng)金融秩序，但最后銀行能否實(shí)際如期取得物的擔(dān)保權(quán)利即期房按揭權(quán)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押權(quán)存在不確定性。
同時(shí)，階段性保證的設(shè)立初衷在于降低因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn)，促使開(kāi)發(fā)商及時(shí)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而涉案房產(chǎn)未能正式辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因系由于某房開(kāi)公司未能與建筑商辦理竣工驗(yàn)收結(jié)算手續(xù)。因此，原判免除某房開(kāi)公司的保證責(zé)任既不符合合同約定，也有悖于階段性擔(dān)保的合同目的，加重了債權(quán)人在抵押權(quán)預(yù)告登記存續(xù)期間的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予糾正。
情形三：銀行原因怠于辦理抵押預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任免除
某銀行公司江陰分行與某房產(chǎn)、陶某等金融借款合同糾紛二審民事判決書(shū)
無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2021）蘇02民終2500號(hào)
法院觀點(diǎn)：某銀行公司江陰分行怠于辦理預(yù)告抵押登記，等于無(wú)限延長(zhǎng)保證人某房產(chǎn)的保證期間，致使某房產(chǎn)承擔(dān)超出案涉合同項(xiàng)下合理預(yù)期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大了某房產(chǎn)的合同責(zé)任，有違擔(dān)保法的精神及誠(chéng)實(shí)信用原則，亦違背了階段性保證的應(yīng)有之意，構(gòu)成《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條所規(guī)定的“不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就”，故某房產(chǎn)解除連帶責(zé)任保證。
某銀行公司江陰分行主張預(yù)告登記及抵押登記的義務(wù)均應(yīng)由某房產(chǎn)承擔(dān)，其并未提供充分證據(jù)予以證明，該院對(duì)此不予采納，其主張某房產(chǎn)對(duì)陶某的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，依法不予支持。
四、實(shí)務(wù)承辦要點(diǎn)
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第52條對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力進(jìn)行了規(guī)定，即已辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。
該司法解釋施行后，具備上述條文規(guī)定情形的，開(kāi)發(fā)商的段性擔(dān)保責(zé)任免于承擔(dān)似乎逐漸成為法院主流觀點(diǎn)。但在類似案件的承辦中，結(jié)合法條規(guī)定，也應(yīng)從以下方面進(jìn)行訴訟要點(diǎn)的審查：
是否已經(jīng)完成建筑物所有權(quán)首次登記
只有辦理了所有權(quán)首次登記，預(yù)購(gòu)人才能辦理所有權(quán)首次轉(zhuǎn)移登記并最終取得商品房的所有權(quán)；辦理了所有權(quán)首次轉(zhuǎn)移登記，商品房上的抵押權(quán)預(yù)告登記才能轉(zhuǎn)為抵押權(quán)本登記。因此，所有權(quán)首次登記是適用該條的前提。
是否存在房屋抵押預(yù)告登記失效情形
抵押預(yù)告登記失效應(yīng)通過(guò)《民法典》第221條進(jìn)行審查，具體為“自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”起90日內(nèi)未申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記。抵押預(yù)告登記一般涉及三方主體，即開(kāi)發(fā)商、買受人和預(yù)告登記權(quán)利人，因此對(duì)于該失效日的起算時(shí)間點(diǎn)不應(yīng)機(jī)械的理解。
預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記中商品房已經(jīng)建成并且辦理了首次登記、開(kāi)發(fā)商提供辦理轉(zhuǎn)移登記材料等可視為具備辦理抵押本登記的條件，預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)在此條件具備的90日內(nèi)申請(qǐng)辦理抵押本登記。因此，對(duì)于抵押預(yù)告登記失效起始時(shí)間的判斷，應(yīng)從前述辦理?xiàng)l件是否已具備即此時(shí)能夠辦理或轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記之時(shí)進(jìn)行計(jì)算。
強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)義務(wù)是否完全履行
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（2019修正）》第78條第2款的規(guī)定，完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，當(dāng)事人才能申請(qǐng)將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。因此，先完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記才能進(jìn)行抵押權(quán)登記，而房屋在交付之前，是否能夠進(jìn)行所有權(quán)登記的主動(dòng)權(quán)往往掌握開(kāi)發(fā)商手中。
此時(shí)，在涉及類似預(yù)購(gòu)商品房的金融借款合同糾紛案件中，審理法院會(huì)重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商是否完全履行了相應(yīng)的辦理產(chǎn)權(quán)證的通知義務(wù)等。否則，如若開(kāi)發(fā)商未能完全履行相應(yīng)義務(wù)且購(gòu)房人不知曉涉案房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的，法院據(jù)此可能認(rèn)定最終影響辦理涉案房屋抵押本登記的初始原因在于開(kāi)發(fā)商，而判定開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任不能免除。
- 本文作者 -
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