動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，部分房地產(chǎn)企業(yè)逐漸面臨較大資金周轉(zhuǎn)負(fù)擔(dān)，而其名下的不動(dòng)產(chǎn)，包括已出售但尚未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的商品房在內(nèi)，或?qū)⒊蔀殚_(kāi)發(fā)商主要的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，被開(kāi)發(fā)商的外部債權(quán)人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，用于償還房產(chǎn)企業(yè)債務(wù)，這將導(dǎo)致商品房的購(gòu)房者或?qū)⒚媾R已購(gòu)買房屋而最終無(wú)法取得所有權(quán)，甚至無(wú)房可住的境地。
為了保障購(gòu)房者的生存權(quán)益以及居住利益，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定（2020修正）》第二十九條賦予了商品房購(gòu)房者以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。該條款列明了購(gòu)房者排除債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行房屋的三個(gè)明確要件，即（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
然而，由于涉房產(chǎn)糾紛對(duì)購(gòu)房者而言的重大意義，以及案件現(xiàn)實(shí)情況的復(fù)雜多樣性，現(xiàn)實(shí)中亦存在開(kāi)發(fā)商利用該條款以阻卻外部債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行、損害債權(quán)人利益的情況，且該條款本身也是對(duì)購(gòu)房者生存權(quán)益的一種破格保護(hù)，使得圍繞該條款產(chǎn)生的爭(zhēng)議仍然屢見(jiàn)不鮮。該條款的認(rèn)定關(guān)鍵即在于判斷執(zhí)行行為是否實(shí)質(zhì)影響了購(gòu)房者的生存利益，故人民法院對(duì)該條款第二項(xiàng)即案涉房屋為購(gòu)房者的“唯一居住用房”的認(rèn)定，系該條款的核心實(shí)質(zhì)性適用條件。
本文主要針對(duì)司法實(shí)踐中，執(zhí)行異議司法解釋第29條第二項(xiàng)，“所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”即案涉被執(zhí)行的商品房是否為買受人唯一居住用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸納和梳理，以期加深對(duì)該條款的理解和把握。
- 探 討 -
一、相關(guān)依據(jù)
1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定（2020修正）》第二十九條：
金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
① 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；
② 所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；
③ 已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
2. 《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條：
實(shí)踐中，商品房消費(fèi)者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房，往往沒(méi)有及時(shí)辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院在對(duì)尚登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí)，商品房消費(fèi)者往往會(huì)提出執(zhí)行異議，以排除強(qiáng)制執(zhí)行。
對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)支持商品房消費(fèi)者的訴訟請(qǐng)求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；二是所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用此條款。
問(wèn)題是，對(duì)于其中“所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一。
“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。
二、司法實(shí)踐中的判定標(biāo)準(zhǔn)
1. 如何認(rèn)定“用于居住”？
根據(jù)前述規(guī)定，該條款中有兩處“用于居住”：第一，要求所購(gòu)案涉房屋的用途為“用于居住”；第二，同時(shí)要滿足買受人名下無(wú)其他“用于居住”的房屋。
可見(jiàn)該條款的適用過(guò)程中，如何認(rèn)定房屋系“用于居住”十分關(guān)鍵。根據(jù)最高人民法院相關(guān)判例的觀點(diǎn)，認(rèn)定“用于居住”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為“政府規(guī)劃主管部門規(guī)劃批準(zhǔn)的該房屋的使用性質(zhì)”。
案例索引
【（2018）最高法民申1409號(hào)】等80余份判決
最高人民法院認(rèn)為：“房屋是否屬于居住的標(biāo)準(zhǔn)是政府規(guī)劃主管部門規(guī)劃批準(zhǔn)的房屋使用性質(zhì)——《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)中規(guī)定的“用于居住”，其標(biāo)準(zhǔn)是政府規(guī)劃主管部門規(guī)劃批準(zhǔn)的該房屋的使用性質(zhì)。經(jīng)查，李××所購(gòu)房屋性質(zhì)為居住用房。故交行陜西分行提出的李××無(wú)法證明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定李××所購(gòu)房屋是居住用房?！?/p>
按照行政主管部門規(guī)劃的房屋使用性質(zhì)，大致可將商品房分為三大類，即純居住用房、商住兩用房以及純商業(yè)或辦公用房等非居住用房，其中居住用房應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“用于居住”無(wú)任何爭(zhēng)議，在前述案例中亦有所表述，而商住兩用房、純商業(yè)或辦公用房等非居住用房能否被認(rèn)定為“用于居住”則相對(duì)而言較難進(jìn)行判定，筆者結(jié)合司法判例在此分別進(jìn)行討論：
① 商住兩用房，能否認(rèn)定為“用于居住”的房屋？
主流裁判觀點(diǎn)：商住兩用房可以被認(rèn)定為“用于居住”的房屋
對(duì)于商住兩用房能否認(rèn)定為“用于居住”的問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定理解與適用》一書(shū)中認(rèn)為：“這里的‘用于居住’應(yīng)當(dāng)作寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要有居住功能的，即應(yīng)視為用于居住的房屋?！?/p>
同樣地，《<全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要>理解與適用》一書(shū)中認(rèn)為：“商住兩用房由于也具備居住屬性，亦應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，可以參照適用該條規(guī)定。”
可見(jiàn)主流觀點(diǎn)認(rèn)為，商住兩用房可以被認(rèn)定為“用于居住”的房屋，該觀點(diǎn)亦有大量的司法判例的支撐。具體包括：
案例索引
【（2019）最高法民再49號(hào)】
最高人民法院認(rèn)為：“至于房屋是否具有居住功能，與房屋系商業(yè)房還是住宅的屬性并無(wú)直接對(duì)應(yīng)關(guān)系，商業(yè)房被用于自住、住宅被用于投資炒賣的現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中均不鮮見(jiàn)。雖然案涉房屋系酒店式公寓，可歸于商業(yè)房范疇，但酒店式公寓的設(shè)計(jì)仍可用于居住，且不排除自住。在沒(méi)有證據(jù)證明陳某尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實(shí)際用于自住的情況下，案涉房屋對(duì)陳某夫婦即具有了居住保障功能。故，相對(duì)于住某公司享有的普通金錢債權(quán)，陳某的居住、生存權(quán)益就有了優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值和意義?！?/p> 案例索引 【（2020）最高法民終972號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為：“郭某已經(jīng)在案涉房產(chǎn)被查封前簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同并支付全部房款，但在農(nóng)商行大東支行金錢債權(quán)執(zhí)行中，郭某名下還有其他兩套房屋，商住兩用房由于也具備居住屬性，在本案案涉房產(chǎn)執(zhí)行過(guò)程中以及就案涉房產(chǎn)提出執(zhí)行異議時(shí)，其名下確有可以用于居住的房屋，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的“所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的條件。” 少數(shù)裁判觀點(diǎn)：商住兩用房不屬于一般意義上的居住用房，不能被認(rèn)定為“用于居住”的房屋 實(shí)務(wù)中也存在相反觀點(diǎn)，認(rèn)為商住兩用的“酒店”不屬于一般意義上用于居住的房屋，不能適用該司法解釋的規(guī)定排除債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行。 案例索引 【（2020）最高法民終1188號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為；“該司法解釋第二十九條規(guī)定商品房買受人的債權(quán)能夠排除基于金錢債權(quán)申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行，是立足于對(duì)買受人生存利益的保護(hù)，該買受人應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)者而不是經(jīng)營(yíng)者，買受人在被執(zhí)行房屋所在地長(zhǎng)期居住且名下在同一地方無(wú)其他能夠用于居住的房屋。 本案中，關(guān)某購(gòu)買的案涉房屋用途為‘酒店’，不是一般意義上用于居住的房屋，且在2018年10月執(zhí)行異議被駁回、提起本案訴訟時(shí)，關(guān)某已于2016年5月27日取得了沈陽(yáng)市鐵西區(qū)房屋的所有權(quán)。 換而言之，即使案涉房屋已交付關(guān)某并用于生活居住，而不是用作‘酒店’經(jīng)營(yíng)，因關(guān)某名下有其他能夠用于居住的房屋，關(guān)某基于商品房買賣法律關(guān)系對(duì)案涉房屋提出的權(quán)利主張，不屬于法律及司法解釋保護(hù)的范疇。” 但筆者認(rèn)為，該案的認(rèn)定過(guò)程中實(shí)際上系參考了個(gè)案因素，存在提起執(zhí)行異議之訴時(shí)，買受人名下已有其他房屋用于居住的情況，并不完全否定商住兩用房可作為排除強(qiáng)制執(zhí)行的適格標(biāo)的。 可見(jiàn)，人民法院對(duì)該條款的適用系進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并綜合考量案涉商住用房的執(zhí)行是否實(shí)際上影響到了買受人的居住權(quán)益，這也更加符合民事案件審判中的公平原則。 ② 純商業(yè)、辦公用房等能否被認(rèn)定為“用于居住”的房屋？ 現(xiàn)實(shí)生活中亦存在部分民事主體購(gòu)買商業(yè)、辦公乃至工業(yè)用房同時(shí)用于居住的情況，那么在此情況下，該房產(chǎn)能否認(rèn)定為該條款中的唯一“居住用房”呢？結(jié)合筆者目前檢索到的案例情況來(lái)看，商業(yè)、辦公用房在司法實(shí)踐中往往難以被認(rèn)定為“用于居住”的房屋。相關(guān)判例包括： 案例索引 【（2021）最高法民申1134號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為：“案涉房屋的相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證明上也載明規(guī)劃用途為辦公。以上證據(jù)足以證明案涉房屋性質(zhì)并非住宅，韓某理應(yīng)知道此事。即使韓某主張開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳房屋為居住，房屋亦按照居家設(shè)計(jì)、其已開(kāi)始裝修并已辦理水、電、煤氣等相關(guān)手續(xù)，案涉房屋系用于自住，也不能改變?cè)摲课菰静⒎亲≌男再|(zhì)。故二審判決對(duì)此事實(shí)的認(rèn)定并無(wú)錯(cuò)誤?！?/p> 案例索引 【（2021）最高法民終678號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為：“國(guó)某公司提交永寧縣自然資源局出具的《永寧縣自然資源局關(guān)于三沙源逸都花園六區(qū)S-05號(hào)樓規(guī)劃情況的說(shuō)明》明確寫(xiě)明案涉房屋所在的S-05號(hào)樓1-2層為‘商業(yè)建筑’。劉某提交的商品房買賣合同第3條第1款約定案涉房屋的用途為‘住宅’，但該合同第3條第3款及附件1房屋平面圖、案涉房款收據(jù)均表明案涉房屋為‘商業(yè)用途’。二審?fù)徶?，雙方均認(rèn)可案涉房屋所在的S-05號(hào)樓系小區(qū)臨街的二層建筑，案涉房屋系一層3號(hào)房，房屋結(jié)構(gòu)為單間。綜合以上證據(jù)，可以認(rèn)定案涉房屋系商鋪。劉某主張其購(gòu)買案涉房屋用于居住，案涉房屋應(yīng)認(rèn)定為住宅，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持?！?/p> 通過(guò)上述案例可見(jiàn)，行政規(guī)劃中的純商業(yè)、辦公用房一般難以被認(rèn)定為符合該條款的“居住用房”。 對(duì)此筆者認(rèn)為，如一律依照行政規(guī)劃中的房屋性質(zhì)來(lái)認(rèn)定房屋是否“用于居住”未免略顯機(jī)械，該條款的設(shè)定系為實(shí)質(zhì)性保障住房者的居住權(quán)益，為實(shí)現(xiàn)該立法目的則應(yīng)更加全面的對(duì)“用于居住”進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，不應(yīng)單以房屋性質(zhì)為由排除該條款的適用。 眾所周知，規(guī)則與生活實(shí)踐不可避免的存在一定偏差，個(gè)案中的現(xiàn)實(shí)情況往往遠(yuǎn)比法律的預(yù)設(shè)更為多樣化，相較于個(gè)案而言法律亦有其局限性、滯后性，故在法律適用的過(guò)程中更應(yīng)綜合各方利益平衡進(jìn)行實(shí)質(zhì)判斷，以實(shí)現(xiàn)公平的利益分配，充分發(fā)揮法律的重要價(jià)值。 2. 如何認(rèn)定“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”？ 判定是否符合“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”直接對(duì)應(yīng)該條款所保障的核心權(quán)益，即是否影響商品房購(gòu)房者的居住權(quán)，司法實(shí)踐中對(duì)于該條款的把握亦是平衡各方利益、避免該條款喪失立法本意的重中之重，根據(jù)前述《九民紀(jì)要》中所表達(dá)的精神，司法實(shí)踐中，人民法院對(duì)于所購(gòu)房屋是否系屬受該條款保護(hù)范疇的認(rèn)定具有一定的自由裁量權(quán)，這也是在充分考慮到購(gòu)房者社會(huì)生活所需的基礎(chǔ)上進(jìn)行的取舍，結(jié)合筆者檢索到的相關(guān)案例，在認(rèn)定該事實(shí)進(jìn)行法律適用時(shí)，主要存在如下裁判觀點(diǎn)，筆者從主體要素、時(shí)間要素、客觀要素三個(gè)方面進(jìn)行簡(jiǎn)要?dú)w納和梳理： ① 主體要素：“買受人名下”的認(rèn)定，需綜合考慮買受人家庭成員人數(shù)，將其解釋為擴(kuò)大至買受人配偶及其未成年子女。 現(xiàn)階段，綜合我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)需求及價(jià)格現(xiàn)狀，房產(chǎn)的買賣往往系以家庭為單位，亦存在多處房產(chǎn)分別登記在不同家庭成員名下的情況，實(shí)際上，即使購(gòu)房者自身名下并無(wú)房產(chǎn)，如其配偶名下有滿足生活所需的房產(chǎn)，亦能保障其居住權(quán)不受損害，故人民法院在認(rèn)定“買受人名下”需綜合考慮買受人家庭成員人數(shù)，將其解釋為擴(kuò)大至買受人配偶及其未成年子女。相關(guān)判例包括： 案例索引 【（2021）最高法民申6083號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為：“對(duì)‘買受人名下’應(yīng)當(dāng)作寬泛的理解，案外人系成年人的，需滿足其本人及其配偶、未成年子女名下無(wú)其他用于居住的房屋。故對(duì)于杜某是否滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)的條件，應(yīng)結(jié)合登記在杜花甫丈夫楊紹剛名下房屋的面積等因素一并考慮，作出案涉住房在面積上是否仍然屬于滿足基本居住需要的判斷。原審法院對(duì)登記在楊紹剛名下房屋面積未予查明的情況下，直接認(rèn)定購(gòu)買案涉房屋仍然屬于滿足基本居住需要，事實(shí)依據(jù)不足?！?/p> 案例索引 【（2021）最高法民申6052號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為：“本案中，甘某的兒子楊某已成年，另一兒子楊*未成年；長(zhǎng)垣市房產(chǎn)管理中心房產(chǎn)查詢顯示：甘某、楊*名下無(wú)登記房產(chǎn)，甘某的配偶楊某茂名下有一套147.7平方米的登記房產(chǎn)。結(jié)合其家庭成員人數(shù)及楊某茂名下房產(chǎn)面積等事實(shí)，原審法院認(rèn)定甘某購(gòu)買案涉房屋仍然屬于滿足家庭基本居住需要，符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)的條件，并無(wú)不當(dāng)。甘某對(duì)案涉房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，銀某公司的再審申請(qǐng)不能成立，本院不予支持。” ② 時(shí)間要素：無(wú)其他居住用房“時(shí)間節(jié)點(diǎn)”的認(rèn)定，目前仍無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需結(jié)合個(gè)案進(jìn)行綜合判斷 實(shí)踐中，存在消費(fèi)者購(gòu)買新房后出售舊房以保證資金周轉(zhuǎn)的情況，在此情況下，購(gòu)房者可能在購(gòu)置爭(zhēng)議房產(chǎn)時(shí)名下有其他用于居住的房屋，但在購(gòu)置房產(chǎn)以后將原有的舊房出售，此時(shí)對(duì)“唯一居住用房”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的判定則十分重要，然而，針對(duì)該問(wèn)題，司法實(shí)踐中暫未形成統(tǒng)一意見(jiàn)。對(duì)此主要存在如下裁判觀點(diǎn)： 裁判觀點(diǎn)一：有觀點(diǎn)認(rèn)為“無(wú)其他用于居住房屋”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)為“提出異議時(shí)” 案例索引 【（2020）最高法民終735號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為：“劉某與宏某公司在案涉房屋查封前簽訂了合法有效的《商品房買賣合同》并支付了超過(guò)百分之五十的購(gòu)房款，宏某公司亦向其開(kāi)具了案涉房屋購(gòu)房款的增值稅發(fā)票。劉某購(gòu)買的案涉房屋設(shè)計(jì)用途為住宅，劉某購(gòu)買案涉房屋時(shí)雖處于婚姻存續(xù)期間，周某名下另有三套房屋，但劉某與周某于2014年5月離婚后，原登記在周某名下的三套房屋均歸周某所有，截至一審法院審理期間該三處房屋仍登記于周某名下。 劉某于2019年7月8日提出執(zhí)行異議時(shí)，其名下并無(wú)其他可用于居住的房屋。故劉某符合前述第二十九條關(guān)于‘所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋’的情形。” 裁判觀點(diǎn)二：也有觀點(diǎn)認(rèn)為，該時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)為購(gòu)買房屋時(shí) 案例索引 【（2019）最高法民申1476號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為：“吉某于2008年8月25日購(gòu)買案涉商品房時(shí)，其名下有本溪市明山區(qū)永新街食品棟10層8單元14號(hào)建筑面積160.39平方米的房屋，吉某在二審?fù)徶幸嗾J(rèn)可在購(gòu)買案涉房產(chǎn)時(shí)有用于居住的房屋。雖然吉某于2012年12月3日經(jīng)公證出售了其名下原有住房，但《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)并沒(méi)有限定‘買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋’條件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，該條件應(yīng)包括買受人購(gòu)買爭(zhēng)議房屋時(shí)無(wú)其他用于居住的房屋的情形。 吉某購(gòu)買案涉房屋時(shí)，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的條件。” 但該觀點(diǎn)一定程度上屬個(gè)案判斷，且商品房消費(fèi)者在購(gòu)買后將原有的房屋出售用于償還新房購(gòu)房款的情況并不少見(jiàn)，該行為亦系基于買受人正常的居住需求，如若因購(gòu)房時(shí)有房即排除保護(hù)，則將可能因購(gòu)房者以舊換新的基本需求，而導(dǎo)致商品房消費(fèi)者陷于無(wú)房可住的境地，有違立法本意。 ③ 客觀要素：“所購(gòu)房屋的面積”對(duì)認(rèn)定唯一居住用房存在較大影響，該條款僅保障購(gòu)房者的基本生活所需 裁判觀點(diǎn)一：買受人購(gòu)買“度假型、豪華型、投資性、經(jīng)營(yíng)型”房屋不符合“無(wú)其他用于居住房屋”的要件。 本條款對(duì)居住權(quán)的特殊保障系針對(duì)購(gòu)房者的基本生活需求，而不能用于滿足超出基本生活所需的奢侈需求，故最高人民法院在相關(guān)判例中指出，買受人購(gòu)買“度假型、豪華型、投資性、經(jīng)營(yíng)型”房屋不符合“無(wú)其他用于居住房屋”的要件。一定程度上亦是基于立法本意的考慮而對(duì)該條款進(jìn)行的縮小解釋。相關(guān)判例包括： 案例索引 【（2020）最高法民終1201號(hào)】等系列案件 最高人民法院認(rèn)為：“此生存利益的特別保護(hù)，僅限于購(gòu)買的房屋系為了滿足家庭日?；揪幼⌒枰?，故對(duì)于購(gòu)買度假型、豪華型房屋，或者投資型、經(jīng)營(yíng)型房屋，以及基于消滅其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系而形成的以房抵債等的，均不屬于生存權(quán)特別保護(hù)的范疇。本案潘某受讓的案涉房產(chǎn)為300多平方米的別墅，從使用功能上看，明顯不涉及生存權(quán)的保護(hù)問(wèn)題，潘某二審提交其在沂南縣無(wú)其他用于居住的房產(chǎn)的證據(jù)并不足以證明案涉房屋涉及其基本生存權(quán)益，故本案不應(yīng)參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行?！?/p> 裁判觀點(diǎn)二：買受人名下有房屋，但房屋面積在合理范圍內(nèi)仍屬于滿足基本生活所需的，符合“無(wú)其他用于居住房屋”的要件。 該觀點(diǎn)亦系《九民紀(jì)要》第125條所表達(dá)的基本內(nèi)容，是對(duì)保障居住權(quán)的實(shí)質(zhì)性考量，人民法院在認(rèn)定時(shí)需結(jié)合當(dāng)?shù)鼗窘?jīng)濟(jì)情況，認(rèn)定過(guò)程中存在一定的自由裁量空間。相關(guān)判例包括： 案例索引 【 （2021）最高法民申7772號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為：“截至2017年7月12日，經(jīng)北海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢，鐘某名下有一套房屋，面積為68.2平方米。盡管鐘某作為商品房消費(fèi)者名下已有一套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要，可以理解為符合前述司法解釋規(guī)定的精神。由此，結(jié)合鐘某提交的中國(guó)建設(shè)銀行貸款轉(zhuǎn)存憑證、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人貸款支付憑證、中國(guó)建設(shè)銀行現(xiàn)金交款單、鴻某公司收據(jù)等證據(jù)材料，基本可以認(rèn)定鐘某作為購(gòu)房消費(fèi)者針對(duì)案涉房屋提出的執(zhí)行異議符合前述司法解釋規(guī)定的情形?！?/p> 案例索引 【（2021）最高法民申1341號(hào)】 最高人民法院認(rèn)為：“胡某名下雖有一套房屋，但面積僅為58.79平方米，因不能滿足基本居住需要，胡某才從亨某公司處購(gòu)買了案涉房產(chǎn)中面積為18.32平方米一間以改善居住條件。根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條關(guān)于‘商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神’的規(guī)定，胡某符合上述規(guī)定的情形。” - 結(jié) 語(yǔ) - 綜合上述分析可見(jiàn)，人民法院在審理案涉糾紛的過(guò)程中，對(duì)該條款的認(rèn)定一般系進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，筆者在此將司法實(shí)踐對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)要總結(jié)如下： 針對(duì)“用于居住”這一要件的認(rèn)定，司法實(shí)踐中主要以行政主管部門規(guī)劃確定的房屋性質(zhì)為準(zhǔn)，結(jié)合個(gè)案進(jìn)行判斷，其中居住用房應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“用于居住”，商住兩用房結(jié)合具體情況，可以被認(rèn)定為“用于居住”，而商業(yè)、辦公、工業(yè)等用房則難以被認(rèn)定為“用于居住”的房屋。 針對(duì)“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一要件的認(rèn)定，可從三個(gè)角度出發(fā)：從主體要素上講，需將“買受人名下”擴(kuò)大至配偶及未成年子女進(jìn)行整體判斷；從時(shí)間要素上講，目前并無(wú)統(tǒng)一時(shí)間節(jié)點(diǎn)的認(rèn)定，實(shí)踐中對(duì)于以舊換新的問(wèn)題以哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)認(rèn)定唯一居住用房仍存在爭(zhēng)議，需法官行使自由裁量權(quán)，結(jié)合具體案情綜合分析認(rèn)定；從客觀要素上講，所購(gòu)房屋面積應(yīng)限于滿足特定地區(qū)范圍內(nèi)的基本生活所需。 綜上所述，人民法院對(duì)該條款的適用系從根本上考量是否涉及購(gòu)房者生存權(quán)的保障問(wèn)題，并結(jié)合個(gè)案具體情況進(jìn)行綜合判斷，而非簡(jiǎn)單、機(jī)械的僅基于形式上購(gòu)房者名下是否有其他房產(chǎn)來(lái)進(jìn)行認(rèn)定。 同時(shí)，在一定程度上人民法院對(duì)此享有自由裁量權(quán)。其背后的法理正是在于，該司法解釋的規(guī)定已經(jīng)是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的一種破格保護(hù)，實(shí)質(zhì)上在利益平衡原則的角度下，已經(jīng)一定程度上削減了其他債權(quán)人的權(quán)益，故在審查時(shí)需要更加嚴(yán)謹(jǐn)，以達(dá)到該條款的保護(hù)目的，同時(shí)使得判決結(jié)果更加準(zhǔn)確、公正，符合比例原則。 最后，本文僅在現(xiàn)有研究結(jié)論及司法裁判的基礎(chǔ)上，針對(duì)司法實(shí)踐中“購(gòu)房者唯一居住用房”的認(rèn)定加以匯總、歸納和整理，并提出自己的觀點(diǎn)，針對(duì)相關(guān)問(wèn)題如有新的觀點(diǎn)、裁判規(guī)則或是特殊案例，筆者將繼續(xù)進(jìn)行更加深入的學(xué)習(xí)和研究和探討，爭(zhēng)取厘清相關(guān)問(wèn)題，以供交流和參考。本文所表達(dá)的觀點(diǎn)并非司法裁判處理相關(guān)問(wèn)題的既定結(jié)論，司法實(shí)踐中仍要結(jié)合具體案件事實(shí)進(jìn)行分析。 - 本文作者 - 免責(zé)聲明：本文僅為分享、交流、學(xué)習(xí)之目的，不代表恒都律師事務(wù)所的法律意見(jiàn)或?qū)Ψ傻慕庾x，任何組織或個(gè)人均不應(yīng)以本文全部或部分內(nèi)容作為決策依據(jù)，因此造成的后果將由行為人自行負(fù)責(zé)。
