動態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
針對農(nóng)村房屋買賣，因法律規(guī)定賦予農(nóng)村宅基地的特殊權(quán)利，且該權(quán)利與宅基地使用者的集體經(jīng)濟(jì)組織身份息息相關(guān)，加之宅基地上附屬房屋的一體性，如賣方為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買方并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，排除一些特殊情況（涉案宅基地性質(zhì)發(fā)生變化、買方戶口身份發(fā)生變化、涉案房屋經(jīng)多方流轉(zhuǎn)后回歸同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員手中等事實(shí)發(fā)生重大變化以及歷史遺留問題等情形），雙方之間簽訂的農(nóng)村買賣合同應(yīng)屬無效。
根據(jù)法律規(guī)定，合同無效后，“行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償”。
司法實(shí)踐中，農(nóng)村房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人，一般對于農(nóng)村房屋買賣合同無效該一焦點(diǎn)并無較多爭議，對于合同無效后財產(chǎn)返還即買方應(yīng)返還涉案房屋、賣方應(yīng)返還涉案房屋的購房款亦無爭議。
合同雙方產(chǎn)生爭議的事項(xiàng)一般是合同無效后雙方當(dāng)事人的過錯程度與損失賠償責(zé)任的認(rèn)定，本文將進(jìn)行探討。
- 探 討 -
一、雙方過錯程度/雙方責(zé)任承擔(dān)
經(jīng)查詢此類案件，法院判決一般認(rèn)定買方與賣方的過錯程度是各自一半，或者賣方因其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份、未盡到合理審查義務(wù)、買賣涉案房屋多年后又主張合同無效有悖誠實(shí)信用原則而錯加一等。
李某、佟某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
(2019)津01民終2139號
法院認(rèn)定，因二原告系涉案農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，涉案房屋亦登記于其名下，其在出賣房屋時應(yīng)當(dāng)知道該房屋及宅基地屬于我國禁止流轉(zhuǎn)范圍，故二原告應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，而作為房屋買受人的二被告應(yīng)對合同無效承擔(dān)次要責(zé)任。
陳某興、陳某基農(nóng)村房屋買賣合同糾紛民事二審民事判決書
(2021)粵01民終21050號
法院認(rèn)定，陳某興明知農(nóng)村宅基地住房不能出售給該集體經(jīng)濟(jì)組織成員外的其他人，卻為了經(jīng)濟(jì)利益將涉案房屋出售，多年后又在房價大幅上升時起訴要求返還房屋，以獲得更大的利益，應(yīng)承擔(dān)買賣行為無效的主要過錯責(zé)任，理應(yīng)賠償陳某基因合同無效所致的損失。
何某1等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
(2021)京03民終13136號
法院認(rèn)定，何某4作為涉案房屋的出賣人應(yīng)當(dāng)知道涉案房屋及所對應(yīng)的宅基地依法應(yīng)當(dāng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，而當(dāng)時何某3已經(jīng)出嫁且戶口遷出，不再屬于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，何某4仍將涉案房屋出賣給何某3，未盡到合理的審查義務(wù)，其在房屋出售多年以后又以出售房屋違反法律規(guī)定為由主張協(xié)議無效，其行為有悖誠信，應(yīng)對協(xié)議無效負(fù)主要責(zé)任。
二、涉案房屋與涉案房屋購房款利益損失，即買方購房款的利息損失以及賣方涉案房屋使用費(fèi)或者租金損失
經(jīng)查詢此類案件，法院判決一般認(rèn)定合同雙方之間的該等損失可以互相抵銷或者各自承擔(dān)對方一半的損失責(zé)任或者因均有過錯而均不予支持。
馬某與李某龍、馬某全等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
(2021)新01民終2795號
法院認(rèn)定，經(jīng)庭審調(diào)查可以認(rèn)定，馬某、李某龍?jiān)诤炗喓贤髮?shí)際占有使用了涉案房屋，故其主張馬某全、黑某珍向其支付占用購房款期間的利息應(yīng)與馬某全、黑某珍在本案中向馬某、李某龍主張的房屋占有使用費(fèi)相互抵銷?！?/p> 馮某鳳與孫某昌、劉某香農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一審民事判決書 (2021)遼0214民初4454號 法院認(rèn)定，關(guān)于損失的承擔(dān)，因農(nóng)村房屋禁止在非成員間轉(zhuǎn)讓系國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，推定原、被告雙方均為知曉，明知而為，雙方均存在過錯，且過錯相當(dāng)，故對對方的損失，均應(yīng)承擔(dān)50%的賠償責(zé)任。 三、買方信賴?yán)娴膿p失 此處信賴?yán)娴膿p失，與前述雙方過錯程度認(rèn)定存在一定關(guān)聯(lián)。司法實(shí)踐中法院的判決一般是綜合考慮買賣雙方過錯程度、賣方損失情況、房屋現(xiàn)狀與市場價格以及同類房屋拆遷或置換利益等因素，以認(rèn)定賣方應(yīng)當(dāng)賠償買方的信賴?yán)鎿p失。 何某1等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 (2021)京03民終13136號 法院認(rèn)定，涉案房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效時的價值與雙方簽訂買賣協(xié)議時的價值相比發(fā)生了較大變化，如按雙方簽訂買賣協(xié)議時確定的價值互相返還，雙方當(dāng)事人的利益會嚴(yán)重失衡，故應(yīng)以涉案房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效時的價值為標(biāo)準(zhǔn)，由何某4對因協(xié)議被確認(rèn)無效給相對方何某3造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償……關(guān)于何某4所應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失的具體數(shù)額，因涉案房屋已經(jīng)被拆遷，故賠償?shù)姆秶鷳?yīng)該以拆遷利益為限，一審法院基于公平和誠實(shí)信用原則，根據(jù)雙方的過錯程度、房屋拆遷利益等綜合予以確定。 金某生與張某義農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一審民事判決書 (2019)津0111民初5223號 法院認(rèn)定，金某生信賴?yán)鎿p失的認(rèn)定應(yīng)以房屋市場價或重置同類房屋代價為考量基準(zhǔn)，因案涉房屋為宅基地房屋，所以，村集體針對該房屋所置換的還遷利益最接近房屋現(xiàn)實(shí)價值……本院根據(jù)金某生的生活現(xiàn)狀、重置同類房屋代價以及雙方過錯程度等因素，綜合全案案情，酌情認(rèn)定張某義應(yīng)就房屋買賣無效賠償金春生經(jīng)濟(jì)損失800000元（張某義應(yīng)返還金某生的14000元購房款作為合同無效的損失包含其中）。 - 結(jié) 語 - 綜上所述，集體經(jīng)濟(jì)組織成員對于農(nóng)村宅基地的出賣、出租或贈與等流轉(zhuǎn)方式應(yīng)當(dāng)遵循相關(guān)法律規(guī)定，如有任何疑問可以咨詢村民委員會與鎮(zhèn)政府相關(guān)部門等專業(yè)人士后再進(jìn)行農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)手續(xù)，避免出現(xiàn)違反法律規(guī)定而導(dǎo)致利益受損且得不償失的局面。 免責(zé)聲明：本文僅為分享、交流、學(xué)習(xí)之目的，不代表恒都律師事務(wù)所的法律意見或?qū)Ψ傻慕庾x，任何組織或個人均不應(yīng)以本文全部或部分內(nèi)容作為決策依據(jù)，因此造成的后果將由行為人自行負(fù)責(zé)。
