動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
前 言
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條規(guī)定“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的合同?！?/p> 據(jù)此規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是以合作各方“共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”為核心的，但由于該解釋并未明確“利潤(rùn)”是稅后還是稅前利潤(rùn)，因此本文主要是結(jié)合司法實(shí)踐的案例，來理清什么合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛中，什么是可分配的“共同利潤(rùn)”。 人民法院對(duì)“利潤(rùn)分配”的裁判規(guī)則 案例1 《許自強(qiáng)、林建成合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛再審民事裁定書》[(2020)最高法民再1號(hào)] 最高人民法院裁判觀點(diǎn)摘要： 本院再審認(rèn)為：一審法院以許自強(qiáng)拒絕就項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)為由，根據(jù)長(zhǎng)江公司的土地增值稅清算審核報(bào)告及揚(yáng)州市江都區(qū)住房和房產(chǎn)管理局情況說明載明的內(nèi)容計(jì)算截止2012年9月30日“香格里拉”及“旺角公館”項(xiàng)目的銷售收入、成本并據(jù)此認(rèn)定項(xiàng)目利潤(rùn)。 二審中許自強(qiáng)提供了長(zhǎng)江公司審計(jì)報(bào)告，明確表示愿意提供長(zhǎng)江公司賬目配合審計(jì)，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)長(zhǎng)江公司賬目進(jìn)行審計(jì)后，根據(jù)審計(jì)結(jié)果來認(rèn)定長(zhǎng)江公司利潤(rùn)，從而確定林建成的投資收益。二審法院在具備審計(jì)條件的情況下未予審計(jì)，對(duì)合作開發(fā)各方是否追加投資、項(xiàng)目開發(fā)成本、稅費(fèi)等基本事實(shí)認(rèn)定不清。 許自強(qiáng)及長(zhǎng)江公司在再審中均認(rèn)可長(zhǎng)江公司賬冊(cè)齊全，可以進(jìn)行審計(jì)，本案發(fā)回后，一審法院可在對(duì)長(zhǎng)江公司賬目進(jìn)行審計(jì)，查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，依法公正判決。綜上，原審法院認(rèn)定基本事實(shí)不清，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)規(guī)定，裁定撤銷江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院（2014）揚(yáng)商外初字第00010號(hào)民事判決及江蘇省高級(jí)人民法院（2018）蘇民終112號(hào)民事判決。 據(jù)此案例可知，利潤(rùn)是以銷售收入作為計(jì)算基礎(chǔ)的，有了銷售收入，才有進(jìn)行利潤(rùn)分配的可實(shí)施性。而銷售收入的確定在合作各方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)由專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，從而保證所涉金額的準(zhǔn)確性和專業(yè)性。 案例2 《大連華達(dá)投資有限公司與大連泛華房屋開發(fā)有限公司合同糾紛二審民事判決書》[(2015)民一終字第10號(hào)] 最高人民法院裁判觀點(diǎn)摘要： 最高人民法院認(rèn)為：利潤(rùn)分配是否恰當(dāng)問題。本案中，首先需明確的是華達(dá)公司請(qǐng)求利潤(rùn)分配的范圍問題。根據(jù)華達(dá)公司的訴訟請(qǐng)求及訴訟請(qǐng)求金額的說明，華達(dá)公司所謂的利潤(rùn)請(qǐng)求實(shí)際包含前期投入，即華達(dá)公司與泛華公司在項(xiàng)目合作開發(fā)和發(fā)生糾紛后，其請(qǐng)求分配回收的利潤(rùn)既包括前期購(gòu)樓成本，也包括后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)中除去后續(xù)開發(fā)成本后的全部利潤(rùn)，主張的實(shí)質(zhì)為本利一同實(shí)現(xiàn)和回收。 這一主張雖與利潤(rùn)的本來含義確有差異，但符合常理和生活實(shí)際。一審法院雖未要求華達(dá)公司對(duì)訴訟請(qǐng)求進(jìn)行具體的解釋和闡明，但雙方及鑒定單位在訴訟及鑒定過程中對(duì)此并未產(chǎn)生歧義，也未提出異議，泛華公司二審中亦未對(duì)此提出上訴。 同時(shí)，針對(duì)華達(dá)公司一審提出的分配未售房屋的訴訟請(qǐng)求，一審在項(xiàng)目利潤(rùn)鑒定基礎(chǔ)上對(duì)雙方的利益以利潤(rùn)形式予以分割，泛華公司對(duì)此并未提出異議，二審上訴期間亦未提起上訴，本院依法對(duì)該利益分割方式不予調(diào)整。 因此根據(jù)大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的《泛華領(lǐng)城項(xiàng)目司法鑒定意見書》（大華核字(2013J130044號(hào)），載明，按照項(xiàng)目利潤(rùn)的內(nèi)涵，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的計(jì)算公式為：項(xiàng)目稅后利潤(rùn)=項(xiàng)目收入-項(xiàng)目成本-項(xiàng)目稅金及附加-項(xiàng)目期間費(fèi)用-項(xiàng)目所得稅。 據(jù)此案例可知，利潤(rùn)并不等同于銷售收入，利潤(rùn)是需要扣除銷售收入中的投資成本、稅費(fèi)以及管理費(fèi)等。但需要補(bǔ)充的是，項(xiàng)目成本雖不屬于利潤(rùn)，但是在起訴請(qǐng)求法院分配利潤(rùn)時(shí)，也可同時(shí)要求返還投資成本。 案例3 《王洪玉、東風(fēng)汽車公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛再審民事判決書》[(2016)最高法民再205號(hào)] 最高人民法院裁判觀點(diǎn)摘要： 最高人民法院認(rèn)為：按照千龍公司與東風(fēng)汽車貿(mào)易公司以及東風(fēng)汽車公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)合同》的約定，房屋銷售款應(yīng)當(dāng)按照銷售進(jìn)度在預(yù)扣相關(guān)稅、費(fèi)后付給東風(fēng)汽車公司。 本案的千龍翡翠苑項(xiàng)目已經(jīng)銷售完畢，雖然千龍公司就該項(xiàng)目還沒有與政府相關(guān)部門辦理稅務(wù)結(jié)算和繳納相關(guān)費(fèi)用，但不得違反雙方關(guān)于銷售款支付約定，不將房屋銷售款按進(jìn)度付給東風(fēng)汽車公司；另一方面，由于千龍翡翠苑是以千龍公司名義開發(fā)的，千龍公司是該項(xiàng)目的法定納稅義務(wù)人，如將東風(fēng)汽車公司分得的房屋銷售款在不預(yù)扣稅、費(fèi)情況下全部支付給東風(fēng)汽車公司，也會(huì)造成千龍公司替東風(fēng)汽車公司墊付稅、費(fèi)的不公平結(jié)果。 因此，在相關(guān)稅、費(fèi)還沒有結(jié)算和繳納的情況下，從公平角度出發(fā)，千龍公司應(yīng)當(dāng)按照雙方約定，將房屋銷售款扣除雙方預(yù)先約定的稅、費(fèi)后支付給東風(fēng)汽車公司。在千龍公司就千龍翡翠苑項(xiàng)目與相關(guān)部門結(jié)算完畢、繳納相關(guān)稅費(fèi)后，雙方再進(jìn)行最終結(jié)算分配。 據(jù)此案例可知，即使稅費(fèi)尚未實(shí)際向稅務(wù)部門繳納，但是合作各方在利潤(rùn)進(jìn)行分配時(shí)，也應(yīng)當(dāng)提前將稅費(fèi)從銷售收入中扣除后在進(jìn)行分配，因?yàn)榧{稅義務(wù)是強(qiáng)制性的、法定的、不能免除的。 案例4 《方明通與福州宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案再審民事判決書》[(2013)民一終字第20號(hào)] 最高人民法院裁判觀點(diǎn)摘要： 關(guān)于方明通應(yīng)享有的投資收益比例問題。最高人民法院認(rèn)為：雙方雖在《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》中約定開發(fā)所得凈利潤(rùn)，宏發(fā)公司和方明通分別按照40％和60％比例分成，但該利潤(rùn)分成系以雙方按約投資到位，項(xiàng)目全部開發(fā)完成為預(yù)期。本案中，根據(jù)合同第一條約定，宏發(fā)公司對(duì)相應(yīng)的合同義務(wù)已基本履行完畢，而方明通僅履行了部分合同義務(wù)，即支付前期的1920萬元，項(xiàng)目開發(fā)的所有后續(xù)資金均未及投入。 故方明通主張按照60％比例計(jì)算其投資增值收益，依據(jù)不足，本院不予支持。根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》約定，6：4為原約定股份及利潤(rùn)分成比例，而非投資比例，原判決以6：4作為投資比例并計(jì)算方明通應(yīng)實(shí)際投資4800萬元，依據(jù)不足，本院予以糾正。在方明通未全部出資到位的情況下，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，以各方實(shí)際出資比例確定各自應(yīng)享有的項(xiàng)目權(quán)益符合本案實(shí)際情況。 據(jù)此案例可知，雖然合作各方關(guān)于利潤(rùn)分配的比例在合作之前已經(jīng)做了明確的約定，但是如果合作一方存在投資未到位的情形，那么根據(jù)《最高院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件的解釋》第二十二條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤(rùn)”的規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求人民法院按照實(shí)際投資比例分配利潤(rùn)。 結(jié) 語 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛中，所謂的“共同利潤(rùn)”，是指將項(xiàng)目的銷售收入扣除項(xiàng)目成本、稅費(fèi)以及管理費(fèi)用后的凈利潤(rùn)。至于項(xiàng)目成本，如若合作雙方在簽署合作協(xié)議時(shí)，沒有除外約定，那么在訴請(qǐng)利潤(rùn)分配時(shí)也可要求返還。而由于利潤(rùn)分配是以銷售收入為基礎(chǔ)的，因此投資方為保證自己的合法權(quán)益，可主動(dòng)向法院提交鑒定申請(qǐng)，由專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估及賬務(wù)審計(jì)，從而在扣除各項(xiàng)稅款和費(fèi)用后，就剩余利潤(rùn)進(jìn)行分配。另外，若在合作過程中，任意一方存在違約行為時(shí)，那么另一方也可請(qǐng)求法院對(duì)分配比例進(jìn)行調(diào)整。
