動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 前言 -
在合同糾紛案件訴訟過(guò)程中,法院通過(guò)搖號(hào)確定某資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)系爭(zhēng)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)并出具了評(píng)估報(bào)告。在辦理本案過(guò)程中,承辦律師對(duì)該評(píng)估報(bào)告的有效性提出了質(zhì)疑,經(jīng)過(guò)律師團(tuán)隊(duì)討論,將問(wèn)題最終歸納為:資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)?或者說(shuō)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)作出的估價(jià)報(bào)告是否有效? - 探討 - 一、最高人民法院:對(duì)于已經(jīng)委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,人民法院不宜認(rèn)定為無(wú)效 《資產(chǎn)評(píng)估法》第二條界定“資產(chǎn)評(píng)估”的含義為:“評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算,并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。”從這個(gè)界定看,不能排除資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的合法性,也不能排除資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)作出的估價(jià)報(bào)告的有效性。相反,既然已將不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估納入資產(chǎn)評(píng)估的范疇,資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)具有天然的合法性。 同時(shí),經(jīng)檢索案例,我們查詢到最高人民法院(2014)執(zhí)審字第246號(hào)執(zhí)行裁定書,該執(zhí)行裁定書裁判要旨為:資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),目前確系模糊問(wèn)題或存在部門沖突,有待于政府部門再行發(fā)文予以解決。人民法院在對(duì)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),但是,對(duì)于已經(jīng)委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,人民法院不宜認(rèn)定為無(wú)效。 從最高人民法院上述認(rèn)定,我們可以解讀出兩層意思:1、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),截至該裁定書作出之時(shí)尚無(wú)定論。2、經(jīng)人民法院委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,人民法院不宜認(rèn)定無(wú)效。 我們也注意到,最高人民法院對(duì)于人民法院委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,僅僅是“不宜認(rèn)定無(wú)效”,屬于從程序上認(rèn)可其有效性,并未明確承認(rèn)其實(shí)體有效性。 二、全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì):房地產(chǎn)估價(jià)師目前仍實(shí)行資格認(rèn)證制度 為了解《資產(chǎn)評(píng)估法》關(guān)于題述問(wèn)題的規(guī)定,特別是《資產(chǎn)評(píng)估法》立法工作人員對(duì)這一問(wèn)題的理解,我們查閱全國(guó)人民代表大會(huì)常委委員會(huì)副主任許安標(biāo)、行政法室副主任黃薇編著的《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法解讀》。在該書中,編者認(rèn)為:本法(即《資產(chǎn)評(píng)估法》)放開了評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻,但是根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第59條的規(guī)定,國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度,這屬于特別法對(duì)評(píng)估師管理的特殊規(guī)定,按照特別法優(yōu)于一般法適用的原則,房地產(chǎn)估價(jià)師目前仍實(shí)行資格認(rèn)證制度。 根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2003〕101號(hào)),目前我國(guó)評(píng)估師有六大專業(yè)類別,即資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)評(píng)估師、保險(xiǎn)公估從業(yè)人員和舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師。 《資產(chǎn)評(píng)估法》第八條規(guī)定:“評(píng)估專業(yè)人員包括評(píng)估師和其他具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員。評(píng)估師是指通過(guò)評(píng)估師資格考試的評(píng)估專業(yè)人員?!币罁?jù)上述規(guī)定,從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員必須是通過(guò)評(píng)估師資格考試的評(píng)估專業(yè)人員,不能是未通過(guò)評(píng)估師資格考試但具有評(píng)估專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員。 另?yè)?jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》第九條之規(guī)定:“有關(guān)全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)按照國(guó)家規(guī)定組織實(shí)施評(píng)估師資格全國(guó)統(tǒng)一考試”,因此,從事房地產(chǎn)估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師,必須是通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試的評(píng)估專業(yè)人員。如果沒(méi)有通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條之規(guī)定:“不可能取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證,其簽署的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不應(yīng)認(rèn)定為有效?!?/p> 三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法:未經(jīng)注冊(cè),擅自以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的,所簽署的估價(jià)報(bào)告無(wú)效 《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(建設(shè)部令第151號(hào),2007年1月1日施行,2016年9月13日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第32號(hào)修正),是原建設(shè)部根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《行政許可法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)制定的。該辦法第三條規(guī)定:“本辦法所稱注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,是指通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn),取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格(以下簡(jiǎn)稱執(zhí)業(yè)資格),并按照本辦法注冊(cè),取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(以下簡(jiǎn)稱注冊(cè)證書),從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。”第四條第二款規(guī)定:“取得執(zhí)業(yè)資格的人員,經(jīng)過(guò)注冊(cè)方能以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的名義執(zhí)業(yè)。”這表明,從事房地產(chǎn)估價(jià),有兩個(gè)必經(jīng)程序:1、取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格;2、取得地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書。也即,僅僅是通過(guò)了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試,并不同時(shí)取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格,還需要經(jīng)過(guò)注冊(cè)才能執(zhí)業(yè)。同時(shí),該辦法第三十六條規(guī)定,未經(jīng)注冊(cè),擅自以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的,所簽署的估價(jià)報(bào)告無(wú)效。 該辦法第七條規(guī)定了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)條件,其中第(三)項(xiàng)條件為“受聘于具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)”。這又引發(fā)一個(gè)問(wèn)題:一個(gè)取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的評(píng)估專業(yè)人員,受聘于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),是否可以注冊(cè)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師?其出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是否有效? 2005年10月20日建設(shè)部令第142號(hào)發(fā)布、2015年5月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第24號(hào)修改的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》,是目前關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的部門規(guī)章,該辦法第三條規(guī)定:“本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?!痹撧k法第四十七條規(guī)定:“未取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)或者超越資質(zhì)等級(jí)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)的,出具的估價(jià)報(bào)告無(wú)效。” 從上述兩個(gè)辦法的規(guī)定看,如果資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并未取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),即便其工作人員具有房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格,則該工作人員也不可能取得地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書,由該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)指定該等工作人員出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。 四、如果法院搖號(hào)選定的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),應(yīng)如何處理房地產(chǎn)估價(jià)委托? 回到訴訟實(shí)踐中,如果法院搖號(hào)選定的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)委托?鑒于該委托事項(xiàng)為司法鑒定,應(yīng)遵循《司法鑒定程序通則》(司法部令第132號(hào),自2016年5月1日起施行)的相關(guān)規(guī)定。通則第十五條規(guī)定了司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理鑒定委托的七種情形,其中第一種情形為“委托鑒定事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的”。顯然,如果法院擬委托的鑒定事項(xiàng)為房地產(chǎn)估價(jià),搖號(hào)選中的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),或者雖有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)但并無(wú)具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)的工作人員,該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)受理,應(yīng)按照該通則第十七條之規(guī)定,“向委托人說(shuō)明理由,退還鑒定材料”。 五、對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,應(yīng)如何考察其有效性? 1、最高人民法院(2014)執(zhí)審字第246號(hào)執(zhí)行裁定書的裁定時(shí)間為2015年,該裁定書認(rèn)為:“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),目前確系模糊問(wèn)題或存在部門沖突,有待于政府部門再行發(fā)文予以解決。” 2、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》經(jīng)修改后于2016年9月13日發(fā)布,《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》經(jīng)修改后于2015年5月4日發(fā)布,最高人民法院對(duì)于該問(wèn)題希望“政府部門再行發(fā)文予以解決”的期待條件已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。依據(jù)上述兩個(gè)辦法,如果因資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員不具備相應(yīng)資質(zhì)而認(rèn)定其出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無(wú)效,與最高人民法院(2014)執(zhí)審字第246號(hào)執(zhí)行裁定書并不矛盾。 3、如何認(rèn)定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效性?如果排除了其他導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無(wú)效的情形,應(yīng)做以下兩方面的考察: 首先,應(yīng)考察資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并未取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),則該機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無(wú)效。 其次,如果該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì),則應(yīng)考察其指定的工作人員是否具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格。如果其指定的工作人員并未取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格,則相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告無(wú)效。 - 結(jié)語(yǔ) - 在對(duì)“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)”這一問(wèn)題的法律研究過(guò)程中,律師團(tuán)隊(duì)并未止步于“不宜認(rèn)定無(wú)效”的結(jié)果,而是針對(duì)“有待于政府部門再行發(fā)文予以解決”的表述進(jìn)行延伸研究,從部門法與特殊法的關(guān)系著手,通過(guò)從法律到部門規(guī)章的過(guò)渡,最終得出了不同于最高人民法院裁判結(jié)果但又有充分法律依據(jù)的結(jié)論。