動態(tài)與觀點
- 引 言 -
個人購房者通過按揭與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同進(jìn)行購房是最常見的購房做法?，F(xiàn)實生活中，個別購房者由于自身原因會對外負(fù)擔(dān)債務(wù)，因而其按揭所購商品房會被相關(guān)法院予以查封。
在個人購房者違約后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過訴訟解除商品房預(yù)售合同。
但因房屋之上涉及銀行、個人購房者及其個人購房者的其他債權(quán)人眾多主體的權(quán)益，加之涉案房屋上可能涉及預(yù)告所有權(quán)登記、預(yù)告抵押登記、預(yù)查封登記等諸多因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行程序中如何排除執(zhí)行以及清潔的收回違約個人購房者按揭房屋，是一大執(zhí)行難題。
因此，本著更好維護(hù)各方主體的合法權(quán)益，筆者通過梳理現(xiàn)有法律規(guī)定及結(jié)合自身實務(wù)經(jīng)驗試圖厘清上述問題，以便更好為大家解決該問題提供一些思路。
- 探 討 -
一、按揭購房中四大法律關(guān)系
按揭購房，一般分為現(xiàn)房按揭與期房按揭?，F(xiàn)房按揭因其相對簡單，因此筆者將本文所涉相關(guān)問題的討論放在期房按揭語境下進(jìn)行。
所謂期房按揭購房，通常意指個人購房者通過與開發(fā)商企業(yè)簽訂《商品房預(yù)售合同》向其支付一定比例的首付款進(jìn)行購房，而后將預(yù)告登記其名下房屋預(yù)告抵押登記給銀行通過銀行按揭貸款將貸來的款項作為剩余房款支付給開發(fā)商企業(yè)，個人購房者在開發(fā)商企業(yè)提供保證擔(dān)保的情況下再分期向銀行償還購房貸款。
按揭購房因涉及個人購房者、開發(fā)商企業(yè)與貸款銀行三個獨立主體，可形成四大主要法律關(guān)系：
①商品房買賣合同法律關(guān)系
在期房按揭購房時，個人購房者與開發(fā)商企業(yè)簽訂《商品房預(yù)售合同》而形成商品房買賣合同法律關(guān)系。該法律關(guān)系通過合同分別對個人購房者與開發(fā)商企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行明確而又具體的約定。
②金融借款法律關(guān)系
在期房按揭購房時，個人購房者與貸款銀行通常簽訂《借款合同》，約定借款法律關(guān)系下雙方各自權(quán)利與義務(wù)。
③抵押擔(dān)保法律關(guān)系
個人購房者與貸款銀行在借款法律關(guān)系下，為擔(dān)保銀行債權(quán)的實現(xiàn)，個人購房者需要將開發(fā)商企業(yè)預(yù)告登記其名下房屋預(yù)告抵押登記給貸款銀行繼而形成雙方抵押擔(dān)保法律關(guān)系。
④保證擔(dān)保法律關(guān)系
除了以房屋抵押擔(dān)保銀行的債權(quán)，銀行通常還會與開發(fā)商企業(yè)、購房者三方簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》，約定個人購房者將購買的房屋預(yù)告抵押登記（因商品房尚未建成，無法辦理正式抵押登記，只能辦理抵押權(quán)預(yù)告登記）給貸款銀行，開發(fā)商企業(yè)對購房者的按揭貸款在一定的期限內(nèi)向銀行進(jìn)行保證擔(dān)保。
二、按揭購房中的預(yù)告所有權(quán)登記、預(yù)告抵押登記、預(yù)查封登記
1. 按揭購房中的預(yù)告所有權(quán)登記
預(yù)告登記，通常指權(quán)利人為保障某一項請求權(quán)將來順利實現(xiàn)而向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理的特殊登記，該項登記的目的是為了實現(xiàn)將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動。按揭購房時因登記權(quán)利的不同，預(yù)告登記一般可以分為預(yù)告所有權(quán)登記、預(yù)告抵押登記。
預(yù)告所有權(quán)登記，也即預(yù)售商品房買賣預(yù)告登記，如商品房預(yù)售合同法律關(guān)系中，開發(fā)商企業(yè)因商品房尚未建成，無法為個人購房者辦理正式抵押登記，只能為其先辦理所有權(quán)預(yù)告登記。
需要注意的是預(yù)告所有權(quán)登記的權(quán)利人是個人購房者，義務(wù)人則為開發(fā)商企業(yè)。
個人購房者主張辦理預(yù)告所有權(quán)登記的法律依據(jù)為《民法典》第二百二十一條【預(yù)告登記】，即：
當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
另外《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則（2019修正）》第八十五條第一項規(guī)定了對商品房等不動產(chǎn)預(yù)售的情形，當(dāng)事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預(yù)告登記。
2. 按揭購房中的預(yù)告抵押權(quán)登記
上文說到按揭購房時因登記權(quán)利的不同，預(yù)告登記一般可以分為預(yù)告所有權(quán)登記、預(yù)告抵押登記。
預(yù)告抵押登記，也即預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記，指的是在按揭購房時，個人購房者因需申請貸款而將開發(fā)商企業(yè)預(yù)告登記在其名下的房屋（一種期待權(quán)）為貸款銀行辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的一種制度。同樣需要注意的是預(yù)告抵押權(quán)登記的權(quán)利人是貸款銀行，義務(wù)人則為個人購房者。
預(yù)告抵押權(quán)登記的法律依據(jù)為《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則（2019 修正）》第八十五條，即
有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預(yù)告登記：（三）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的。
另外抵押權(quán)預(yù)告登記后，關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有權(quán)利的性質(zhì)以及是否具有優(yōu)先權(quán)利，最新的《民法典擔(dān)保制度解釋》第五十二條進(jìn)行了規(guī)定：
當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。
當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請時抵押財產(chǎn)的價值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，債務(wù)人對沒有財產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外。
3. 按揭購房中的預(yù)查封登記
預(yù)查封登記，指的是在按揭購房中，個人購房者作為債務(wù)人因?qū)Φ谌截?fù)擔(dān)債務(wù)而被其他法院查封（輪候預(yù)查封）開發(fā)商企業(yè)預(yù)告登記在其名下房屋的司法登記行為。
預(yù)查封的對象是被執(zhí)行人基于一個有效的房屋買賣合同所享有的債權(quán)，即房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)，得以在將來具備條件時從而將預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封進(jìn)而執(zhí)行。
法院對預(yù)告登記在個人購房者名下房屋進(jìn)行預(yù)查封的，一般需要向個人購房者發(fā)送查封裁定書以及協(xié)助執(zhí)行通知書。
不動產(chǎn)登記部門依據(jù)法院發(fā)送的協(xié)執(zhí)通知進(jìn)行預(yù)查封登記，并在查封、預(yù)查封期間要求個人購房者不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
區(qū)別于正式查封，預(yù)查封針對的是個人購房者（被執(zhí)行人）尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動產(chǎn)。
預(yù)查封登記的法律依據(jù)為《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條，即：
下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
另外對于預(yù)查封登記問題，《關(guān)于建立和完善執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制若干問題的意見》第十二條也有相關(guān)的表述：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院及時查詢有關(guān)房屋權(quán)屬登記、變更、抵押等情況，協(xié)助人民法院及時辦理房屋查封、預(yù)查封和輪候查封及轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并將有關(guān)情況及時告知人民法院。
三、個案中滌除預(yù)告所有權(quán)登記、預(yù)告抵押權(quán)登記以及預(yù)查封登記的操作路徑
1. 案件簡介
2021 年 12 月 5 日，個人購房者（夫妻二人）與開發(fā)商企業(yè)（債權(quán)人乙）簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，通過期房按揭方式購買開發(fā)商企業(yè)名下房產(chǎn)一套，并支付首付款 60 萬元，開發(fā)商企業(yè)給個人購房者辦理了商品房預(yù)售預(yù)告所有權(quán)登記；剩余 130 萬元購房款，個人購房者與貸款銀行簽訂《按揭貸款合同》，并將預(yù)告登記其名下房產(chǎn)給銀行辦理了預(yù)告抵押權(quán)登記。
與此同時，開發(fā)商企業(yè)與貸款銀行簽訂《個人住房（商業(yè)貸款）最高額保證合同》，為個人購房者的按揭貸款債務(wù)提供階段性連帶保證責(zé)任。
2021 年 4 月份個人購房者開始持續(xù)出現(xiàn)違約行為，開發(fā)商企業(yè)向個人購房者發(fā)送《解約通知書》告知解除雙方購房合同。
2021 年 6 月，開發(fā)商針對個人購房者違約行為向 A 市 b 區(qū)法院提起訴訟，并同時通過法院預(yù)查封了該房屋。
另外，涉案房屋預(yù)告登記在個人購房者名下以及訴訟期間，因個人購房者對外無法清償債務(wù)行為被其他法院陸續(xù)進(jìn)行預(yù)查封、輪候預(yù)查封。
涉案房屋查封信息如下：
2021 年 10 月 20 日，開發(fā)商企業(yè)起訴個人購房者的生效判決作出，為雙方互負(fù)義務(wù)的判決，判決主文大致內(nèi)容如下：
① 解除原告開發(fā)商企業(yè)與被告?zhèn)€人購房者《商品房買賣合同（預(yù)售）》，二被告?zhèn)€人購房者十日內(nèi)配合原告開發(fā)商企業(yè)辦理撤銷合同備案登記手續(xù)；
② 開發(fā)商企業(yè)十日內(nèi)返還被告?zhèn)€人購房者購房款 60 萬元；
③ 被告?zhèn)€人購房者十日內(nèi)向原告開發(fā)商企業(yè)支付相關(guān)違約金、律師費(fèi)等合計 8 萬元。
2. 開發(fā)商企業(yè)收回清潔房屋的操作路徑
在涉案房屋已被其他法院采取預(yù)查封措施后，即使法院已經(jīng)判決解除商品房買賣合同，開發(fā)商企業(yè)欲排除對涉案房屋的執(zhí)行，也只有在已經(jīng)返還購房價款的情況下，才能排除對房屋的執(zhí)行。
首先，代理律師要明確開發(fā)商企業(yè)客戶的主要目標(biāo)，即為在返回 60 萬元購房款的范圍內(nèi)清潔收回預(yù)告登記在個人購房者名下的房產(chǎn)。
其次，明確執(zhí)行案件的主要困境，如何滌除掉涉案房屋上的預(yù)告抵押登記（貸款銀行）以及預(yù)查封行為（債權(quán)人）。
最后，針對涉案房屋不同的預(yù)告登記以及預(yù)查封行為，制定具體而又明確可供執(zhí)行的操作路徑。
因判決系雙方互付義務(wù)，雙方均向 A 市 b 區(qū)法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，本案在個人購房者申請執(zhí)行開發(fā)商企業(yè)的案件中集中處理相關(guān)事宜。
債權(quán)債務(wù)互相抵銷
涉案房屋二封（輪侯預(yù)查封）的權(quán)利人是開發(fā)商企業(yè)，而開發(fā)商企業(yè)針對個人購房者的債權(quán)有兩塊內(nèi)容（對方支 12 萬元的債權(quán)以及協(xié)助解除備案登記）。
因生效判決系雙方互付義務(wù)的判決，在個人購房者向執(zhí)行法院申請執(zhí)行開發(fā)商企業(yè)的過程中，雙方均明確進(jìn)行抵消（約定抵銷/法定抵銷）- 即個人購房者應(yīng)支付給開發(fā)商企業(yè)的相關(guān)違約金、律師費(fèi)等合計 12 萬元從開發(fā)商企業(yè)應(yīng)向個人購房者返回 60 萬元購房款中進(jìn)行抵銷。在抵銷后，作為申請執(zhí)行人向執(zhí)行法院變更執(zhí)行請求為 48 萬元。
因此，作為二封（輪候預(yù)查封）的權(quán)利人開發(fā)商企業(yè)債權(quán)即得到清償，其可以隨時通過申請滌除該輪候預(yù)查封。
而對判決事項中要求個人購房者協(xié)助解除備案登記的義務(wù)，開發(fā)商企業(yè)可隨時另案申請強(qiáng)制執(zhí)行。
債權(quán)債務(wù)法定抵銷的法律依據(jù)為《民法典》第五百六十八條：
當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的到期債務(wù)抵銷；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定不得抵銷的除外。
當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對方。通知自到達(dá)對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。
② 滌除三封（輪候預(yù)查封）
協(xié)助履行生效文書項下到期債權(quán)
個人購房者向A市b區(qū)法院申請強(qiáng)制執(zhí)行開發(fā)商企業(yè)的時間為2022年1月初。A市b區(qū)法院向開發(fā)商企業(yè)發(fā)送執(zhí)行通知書等強(qiáng)制執(zhí)行材料的時間為2022年1月20日。
而三封（輪候預(yù)查封）債權(quán)人丙通過向A市c區(qū)法院申請強(qiáng)制執(zhí)行個人購房者并通過該法院向開發(fā)商企業(yè)發(fā)送的凍結(jié)生效裁判文書項下到期債權(quán)的執(zhí)行裁定書與協(xié)助執(zhí)行通知書的時間為2021年12月5日，早于A市b區(qū)法院執(zhí)行通知書。
因此開發(fā)商企業(yè)可以向A市c區(qū)法院履行協(xié)助執(zhí)行通知書項下的款項支付義務(wù)-35萬元。
開發(fā)商企業(yè)支付完畢該協(xié)助履行款項后，A市c區(qū)法院向開發(fā)商企業(yè)出具了扣留（提取）到期債權(quán)款項的執(zhí)行裁定書、款項支付至法院賬戶的法院結(jié)算票據(jù)，進(jìn)而針對涉案房屋出具了解除三封（輪候預(yù)查封）的執(zhí)行裁定書。
開發(fā)商企業(yè)可自行前往相關(guān)不動產(chǎn)登記中心查詢涉案房屋的解封情況（不動產(chǎn)登記中心會出具查封/解封信息反饋表）。
開發(fā)商企業(yè)履行到期款項支付后，代理律師可以對此寫情況說明（剩余應(yīng)履行款項支付義務(wù)為60-12-35=13萬元）以及將相關(guān)法院出具的文書、發(fā)票一同提交A市b區(qū)法院。
執(zhí)行到期債權(quán)的法律依據(jù)為第四百九十九條：
人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人對他人的到期債權(quán)，可以作出凍結(jié)債權(quán)的裁定，并通知該他人向申請執(zhí)行人履行。
對生效法律文書確定的到期債權(quán)，該他人予以否認(rèn)的，人民法院不予支持。
通過法院之間的協(xié)助扣劃行為
債權(quán)人甲向A市a區(qū)法院申請強(qiáng)制執(zhí)行個人購房者，其在該法院對涉案房屋的預(yù)查封行為時間是最早的，債權(quán)額為8萬元。
此時開發(fā)商企業(yè)應(yīng)通過A市b區(qū)法院向個人購房者支付的剩余款項金額為13萬元（開發(fā)商企業(yè)可以主動向執(zhí)行法院履行支付義務(wù)，也可以與執(zhí)行法院協(xié)商一致的情況下讓執(zhí)行法院進(jìn)行扣劃），此時完全足夠清償債權(quán)人甲。
開發(fā)商企業(yè)的代理律師可以通過聯(lián)系A(chǔ)市a區(qū)法院的執(zhí)行法官，通知該法院向A市b區(qū)法院執(zhí)行法官發(fā)送協(xié)助扣劃款項通知書，進(jìn)而通過扣劃屬于個人購房者部分款項而清償債權(quán)人甲的債權(quán)。
債權(quán)人甲的債權(quán)通過A市a區(qū)法院的協(xié)助扣劃行為得到清償后，開發(fā)商企業(yè)即可要求解除對涉案房屋的預(yù)查封。
