動態(tài)與觀點(diǎn)
一 案件速覽
對于河南海韻置業(yè)集團(tuán)有限公司與河南天鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河南天鷹物業(yè)管理有限公司因“國際花園裙樓租賃”引發(fā)的數(shù)十起系列侵權(quán)糾紛案件，鄭州中院作出“海韻公司與天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)未經(jīng)所有權(quán)人同意，私自出承租房屋構(gòu)成共同侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任”的判決。恒都接受海韻公司委托，確定了以天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)為被告提起追償權(quán)訴訟的策略，從而實(shí)現(xiàn)海韻公司作為連帶責(zé)任人在向所有權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后，其自身損失也能夠追回的目的。
二 案情簡介
2015年12月31日，海韻公司與天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)簽訂了《租賃協(xié)議書》，約定天鷹房地產(chǎn)公司將錦江國際花園裙樓出租給海韻公司，用于辦公、餐飲、住宿、商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營；租賃期限15年。協(xié)議簽訂后，海韻公司除支付了200萬元的合同保證金、每月按時支付租金外，還投入了3700萬元對承租房屋進(jìn)行裝修。然而在2017年10月時，海韻公司陸續(xù)收到十多份傳票，被告知房屋所有權(quán)人提起了要求海韻公司以及天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)返還承租房屋并賠償占有損失的訴訟。至此海韻公司才知曉其承租的花園裙樓中，有部分房屋是天鷹房產(chǎn)公司在未經(jīng)所有權(quán)人同意情況下擅自出租的。案件經(jīng)鄭州中院終審審理后，判令海韻公司與天鷹房產(chǎn)公司、天鷹物業(yè)公司返還房屋，并連帶向房屋所有權(quán)人支付至騰退之日的租金損失。判決作出后，海韻公司作為被執(zhí)行人獨(dú)自承擔(dān)了判決書中確定的賠償金額。爾后，恒都律師接受委托，在詳細(xì)分析法院判定海韻公司承擔(dān)共同侵權(quán)責(zé)任的依據(jù)、全面梳理客戶海韻公司提供的證據(jù)材料的基礎(chǔ)上，確定了以天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)為被告提起追償權(quán)訴訟的策略。最終法院支持了海韻公司的追償權(quán)主張，判令天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)向海韻公司承擔(dān)賠償責(zé)任，進(jìn)而有效避免海韻公司的經(jīng)濟(jì)損失繼續(xù)擴(kuò)大，并在一定程度上減輕了對海韻公司商譽(yù)的不利影響。
三 本案亮點(diǎn)
1. 海韻公司承租房屋時，是否盡到了審核房屋實(shí)際權(quán)屬狀況的義務(wù)？
海韻公司承租案涉花園樓時，已盡到審核義務(wù)，其對侵害所有權(quán)的行為無主觀過錯。海韻公司承租的涉案房屋共有692套，其中沒有委托天鷹房產(chǎn)公司、天鷹物業(yè)公司對外出租的房屋共有28套。由于該28套房屋零散分布在692套房屋中，如若要求海韻公司逐一對692套房屋權(quán)屬進(jìn)行核查，是過分加重海韻公司的注意義務(wù)，明顯超出了海韻公司合理審查義務(wù)的范疇。而且在海韻公司與天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)于2015年12月31日簽訂的《協(xié)議書》，明確約定“天鷹物業(yè)公司委托天鷹房產(chǎn)公司將個人業(yè)主所有的103套房屋出租給海韻公司，天鷹物業(yè)承諾該103套房屋已經(jīng)個人業(yè)主委托出租，同時天鷹物業(yè)有權(quán)委托天鷹房產(chǎn)對該103套房產(chǎn)出租”；而后在三方簽訂的《租賃協(xié)議中》，天鷹物業(yè)和天鷹房地產(chǎn)在協(xié)議第二條“簽約原則和主旨”中也明確“甲方合法合規(guī)持有的商業(yè)物業(yè)租賃業(yè)務(wù)”。
2.海韻公司從未拖欠無權(quán)處分人——海韻房地產(chǎn)的租金時，其向所有權(quán)人承擔(dān)損失賠償責(zé)任后，能否從無權(quán)處分人獲得全部追償？
由于海韻公司自與天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)簽訂案涉《租賃協(xié)議書》后，海韻公司均按照協(xié)議約定向天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)履行了支付房屋租金以及物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，直至小業(yè)主在海韻公司經(jīng)營的酒店拉橫幅、上大鎖的方式阻攔使用。因此在海韻公司按約向天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)支付租金的情況下，天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)應(yīng)當(dāng)向房屋所有權(quán)人承擔(dān)支付租金損失的責(zé)任。否則，在海韻公司足額向天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)支付房屋租金，在海韻公司向房屋所有權(quán)人全部承擔(dān)賠償責(zé)任的事實(shí)下，如果海韻公司不能從天鷹房地產(chǎn)公司、天鷹物業(yè)公司處獲得全部追償，那么將出現(xiàn)天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)因其擅自出租房屋侵權(quán)行為而獲利的不公正結(jié)果。因此在天鷹房產(chǎn)公司、天鷹物業(yè)公司違背承諾，故意隱瞞無權(quán)出租的事實(shí)，導(dǎo)致海韻公司獨(dú)自向業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)損害責(zé)任的情況下，海韻公司有權(quán)向被上訴人全部追償。
四 恒都工作
1.在了解客戶需求后，恒都迅速組成律師團(tuán)隊(duì)，組織多次內(nèi)部討論，明確相關(guān)法律事實(shí)及證據(jù)。
2.恒都律師在詳細(xì)分析法院判定海韻公司承擔(dān)共同侵權(quán)責(zé)任的依據(jù)、全面梳理客戶海韻公司提供的證據(jù)材料的基礎(chǔ)上，確定了以天鷹房地產(chǎn)、天鷹物業(yè)為被告提起追償權(quán)訴訟的策略。
3.恒都律師通過詳細(xì)分析合同等相關(guān)證據(jù)材料，針對海韻公司承租案涉花園樓時，是否已盡到審核義務(wù)，以及海韻公司是否有權(quán)向被上訴人全部追償?shù)葐栴}，提供了相關(guān)的建議和法律意見。
4.恒都律師就各項(xiàng)合同的證據(jù)進(jìn)行了有力質(zhì)證，就是否已盡到審核義務(wù)據(jù)理力爭，最終法院認(rèn)可了我方的代理觀點(diǎn)。
五 結(jié)語
恒都律師始終堅(jiān)持“以成就客戶為中心”的原則，依靠專業(yè)的素養(yǎng)及強(qiáng)大的律師團(tuán)隊(duì)，不斷攻堅(jiān)，能夠準(zhǔn)確抓住每一個疑難案件的爭議點(diǎn)和突破點(diǎn)，并制定周密的訴訟方案，從而確保我們每一個服務(wù)客戶的合法利益都能夠得到切實(shí)維護(hù)和保障。
本案專業(yè)團(tuán)隊(duì)
